"Die Immobilienbranche ist ein unglaublich langsamer Tanker"

Mit Standardsoftware kann Immobilieninvestor Jakob Mähren wenig anfangen. Deswegen hat er kurzerhand eine eigene Digitaltochter gegründet. Die bietet ihre Beratungsleistungen auch Dritten an.

"Mit Software von der Stange kann ich wenig anfangen." Jakob Mähren, Gründer und CEO der Mähren AG
Immobilien Zeitung: Herr Mähren, wo steht die Immobilienwirtschaft in Bezug auf die Digitalisierung?

Jakob Mähren: Die Immobilienbranche ist ein unglaublich langsamer Tanker, der erst allmählich Fahrt aufnimmt. Die Digitalisierung ist aber nicht aufzuhalten. Mit Software von der Stange kann ich persönlich allerdings wenig anfangen und ich denke, das geht vielen in der Branche so. Unter dem Namen Mähren Digital habe ich daher vor gut einem Jahr mein eigenes Digitallabor mit 14 Mitarbeitern gegründet, das von Fabian Winkler geleitet wird. Das agiert zu 20% als hausinterner Inkubator, um neue Geschäftsmodelle zu identifizieren und Investitionen in Proptechs zu prüfen. Die anderen 80% der Arbeit bestehen aus Softwareentwicklung sowie Beratungsprojekten für externe Immobilienfirmen. Seit Anfang 2019 sind wir damit am Markt.

IZ: Softwareentwickler sind zurzeit schwer zu bekommen. Wie haben Sie das gelöst?

Mähren: Wir haben einen Teil des Software-Developments ausgelagert und arbeiten dazu mit Entwicklern aus der ganzen Welt zusammen. Das klappt hervorragend. Software muss schließlich nicht am Ort ihres Einsatzes entwickelt werden. Ich habe auch noch keine Qualitätsverluste durch solche dezentralen Teams festgestellt.

IZ: Welche selbstentwickelte Software nutzen Sie bereits?

Mähren: Unser Hauptsystem heißt Bond, weil es die verschiedenen Aspekte des Geschäfts miteinander verbindet. Im Grunde ist das ein komplexes System aus Kundenverwaltung und Unternehmensplanung, sozusagen ein kombiniertes CRM- und ERP-System. Angefangen hat das schon lange vor Mähren Digital mit dem Aufbau einer hausinternen Datenbank, in der wir alle Informationen aus früheren Angeboten aus dem Markt und aus abgeschlossenen Transaktionen anonymisiert gesammelt haben. Die Mähren AG hat allein 2018 Wohnimmobilien für rund 200 Mio. Euro erworben und unser 15-köpfiges Ankaufsteam prüft zwischen 100 und 200 Exposés am Tag. Da kommt einiges zusammen.

IZ: Nutzen Sie für Ihre Analyse auch real gezahlte Preise anderer Marktteilnehmer? Solche Daten sind ja in Deutschland nicht leicht zu haben.

Mähren: Ich bin überzeugt, dass der Markt aktuell über Angebotspreise funktioniert, und die stehen über die eingereichten Exposés reichhaltig zur Verfügung. Ich habe vor meinem Einstieg in die Immobilienbranche am Finanzmarkt gearbeitet und bin daher den Umgang mit großen, tagesaktuellen Datenmengen gewohnt. Mein Ziel ist es, dass die Ankaufserfassung über eine künstliche Intelligenz eine Vorselektion der Objekte vornimmt, damit die Mitarbeiter in der Ankaufsprüfung bessere Entscheidungen treffen können. Vor ein paar Jahren konnten Sie in Berlin beim Kauf einer Immobilie ja kaum etwas falsch machen, da die Preise auf breiter Front gestiegen sind. Jetzt müssen wir viel gezielter an den Markt herangehen. Ich will weg vom Gießkannenprinzip und eher als Investor agieren, der sich gezielt die besten Objekte vornimmt.

IZ: Teilen Sie Ihre gesammelten Daten im Rahmen von Beratungsmandaten auch mit anderen Marktteilnehmern?

Mähren: Nein, wir handeln nicht mit Daten. Wir beraten aber andere Immobilienunternehmen, vor allem Makler, dabei, wie diese ihren eigenen Datenschatz heben können. Wir streben keine kurzfristige Partnerschaft auf Monatsbasis an, sondern sehen uns als Full-Service-Anbieter für maßgeschneiderte, digitale Lösungen. Lizenzgebühren sind dagegen wie eine Miete, die der Anwender für die Softwarenutzung bezahlen muss. Das ist ein Konzept, das vielen inhabergeführten Immobilienunternehmen widerstrebt.

IZ: Aber die Digitalisierung allein kann in einem umkämpften Markt die viel versprechenden Objekte doch nicht herbeizaubern?

Mähren: Nein, das kann sie nicht. Für mittelgroße Marktteilnehmer wie uns besteht die Chance in der menschlichen Komponente, also genau da, wo die automatisierte Transaktionsprüfung aufhört. Ein börsennotierter Konzern oder ein Fonds kann ein noch so tolles Objekt nicht kaufen, wenn nicht alle Mietverträge vorliegen. Da wir mit eigenem Geld arbeiten, können wir das sehr wohl - wenn ansonsten alle Parameter passen. Trotz dieser Herangehensweise ist unser Heimatmarkt Berlin aber ein unheimlich schwieriges Pflaster geworden. Deswegen haben wir unsere Aktivität zunächst auf Ostdeutschland und zuletzt auf Nordrhein-Westfalen ausgedehnt. Selbst in Städten wie Magdeburg beobachten wir, dass sich die Wohnungsmieten zwar stabilisiert haben, die Kaufpreise sich aber davon entkoppeln und weiter steigen. Daher sehen wir über unseren Kernmarkt hinaus verstärkt Chancen in den alten Bundesländern.

IZ: Herr Mähren, vielen Dank!

Die Fragen stellte Ulrich Schüppler.

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