Wer Fehler bei der Überwachung verschweigt, der haftet

Architektenrecht. Ein Architekt kann wegen arglistigen Verhaltens haften, wenn er verschweigt, dass er einzelne Gewerke nicht ordnungsgemäß überwacht hat.

OLG Köln, Urteil vom 1. September 2016, Az. 3 U 204/13; (BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2018, Az. VII ZR 243/16 NZB zurückgewiesen)

DER FALL

Dr. Anja Birkenkämper.
Quelle: Kapellmann und Partner

In dem Rechtsstreit geht es darum, wer die Beseitigung von Dachmängeln eines neu gebauten Altenpflegeheims bezahlen muss. Der beklagte Architekt hatte den Neubau geplant und auch seine Errichtung überwacht. Im Jahr 2003 sind die Dachabdichtungsarbeiten abgenommen worden, und acht Jahre später kam es zu einem Wasserschaden, der durch Undichtigkeiten im Dach verursacht wurde. Erstinstanzlich stellte der Sachverständige fest, dass die Dacharbeiten fehlerhaft ausgeführt wurden und dies im Rahmen einer ordnungsgemäßen Objektüberwachung hätte festgestellt werden müssen. Dennoch wies das Landgericht die Klage aus Verjährungsgründen ab: Die fünfjährige Verjährungsfrist sei abgelaufen und die Klägerin könne sich nicht darauf berufen, dass der Architekt bewusst verschwiegen habe, dass er die Arbeiten nicht überwacht hat. Über diese sogenannte Arglisthaftung des Architekten streiten die Parteien nun im Berufungsverfahren.

DIE FOLGEN

Auch das Berufungsgericht entscheidet, dass der Bauherr keinen Anspruch darauf hat, dass ihm die Mängelbeseitigungskosten erstattet werden, weil die Verjährungsfrist abgelaufen ist. Mit Blick auf die Arglisthaftung des Architekten sagt das Gericht, dass es ausreicht, wenn sich die Arglist nicht auf den Mangel am Gebäude selbst bezieht, sondern darauf, dass der Architekt eine Leistung, die er eigentlich erbringen sollte, nicht erbracht hat. Ob ihm dabei bewusst war, dass ein Baumangel besteht, ist nicht entscheidend. Dies gilt auch dann, wenn der Architekt nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat und dies bewusst verschweigt. Hier konnte das Berufungsgericht aber nicht feststellen, dass der Architekt die Abdichtungsarbeiten am Dach gar nicht oder nur unzureichend überwacht hat. Deshalb hat es die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen, und der BGH wies die Beschwerde dagegen zurück.

WAS IST ZU TUN?

Das Urteil des Oberlandesgerichts Köln lockert die Anforderungen an die Arglisthaftung des Architekten und lehnt sich dabei an die höchstrichterliche Rechtsprechung an. Voraussetzung für eine solche Arglisthaftung bleibt aber immer, dass der Architekt das Bewusstsein hat, dass eine Überwachung eigentlich notwendig gewesen wäre. Der Kläger muss in solchen Fällen nachweisen, dass die Voraussetzungen eines arglistigen Verhaltens des Architekten vorliegen - in der Praxis scheitern derartige Klagen aus diesem Grund häufig. Dem Architekten ist im eigenen Interesse zu empfehlen, dass er seine Überwachungstätigkeit sorgfältig dokumentiert und diese Unterlagen langfristig aufbewahrt. (ahl)

Rechtsanwältin Dr. Anja Birkenkämper von Kapellmann und Partner

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