WEG-Verwalter kann Zustimmung zum Verkauf nicht widerrufen

Wohnungseigentumsrecht. Eine WEG-Verwalterzustimmung, die einmal erteilt wurde, kann nicht mehr widerrufen werden, sobald der Verkauf wirksam abgeschlossen ist.

BGH, Beschluss vom 6. Dezember 2018, Az. V ZB 134/17

DER FALL

Maximilian Reinhardt.
Quelle: Linklaters

Mehrere Wohnungseigentümer ließen den Verkauf und die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang an ihren Wohnungen beurkunden. Laut der Teilungserklärung war für Verkauf und Veräußerung zudem eine WEG-Verwalterzustimmung notwendig. Diese erteilte der Verwalter zunächst formgerecht. Doch er widerrief sie gegenüber dem Notar und dem Grundbuchamt, bevor das Eigentum an den Wohnungen im Grundbuch umgeschrieben worden war. Als der Notar die Eigentümerumschreibung beim Grundbuchamt beantragte, lehnte es das mit Hinweis auf den Widerruf des Verwalters ab. Die Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung des Grundbuchamts blieb zunächst erfolglos.

DIE FOLGEN

Der BGH entschied letztlich, dass der Widerruf unwirksam war. Die Verwalterzustimmung ist eine einseitige Willenserklärung und kann zwar grundsätzlich widerrufen werden. Dies geht aber nur so lange, bis das zustimmungsbedürftige Geschäft abgeschlossen ist. Wenn eine Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung vorgesehen ist, sind nach dem WEG-Recht sowohl der schuldrechtliche Verkauf der Wohnung als auch das dingliche (Eigentums-)Übertragungsgeschäft zustimmungsbedürftig. Der BGH entschied, dass mit dem Kaufvertragsabschluss die Widerruflichkeit endet. Die Regelung, dass der Verwalter sowohl dem schuldrechtlichen als auch dem dinglichen Geschäft zustimmen muss, hat den Sinn, dass die Zustimmung nur einheitlich ergehen kann. Wer dem Verkauf zustimmt, kann der späteren Übereignung nicht mehr die Zustimmung entziehen. Zudem geht es beim Zustimmungserfordernis um die Entscheidung über die Person, die in den Kreis der WEG eintritt. Die ändert sich nicht zwischen Verkauf und der späteren Übereignung. Es kann schließlich nicht gewünscht sein, dass durch einen Widerruf des Verwalters nach Abschluss des Kaufvertrags der Verkäufer zwar veräußern muss, aber es eben wegen des Widerrufs nicht mehr kann. Damit entschied der BGH aus guten Gründen und in begrüßenswerter Weise wie beim Zustimmungsvorbehalt bei Erbbaurechten ("Zustimmung zum Erbbaurechtsverkauf wird unwiderrufbar", IZ 45/2017).

WAS IST ZU TUN?

Verwalter müssen sich dessen bewusst sein, dass ihre Zustimmung verbindlich ist. Bevor sie sie erteilen, sollten sie sich deshalb bei ihrer Prüfung ein umfassendes Bild verschaffen. Für Verkäufer wiederum bedeutet die Entscheidung des BGH, dass sie nun früher Rechtssicherheit haben. Liegt die Zustimmung des Verwalters beim Abschluss des Kaufvertrags vor, brauchen sie keine Rücktritte oder Schadenersatzansprüche mehr befürchten. (ahl)

Rechtsanwalt Maximilian Reinhardt von Linklaters

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