Ja zur Grunderwerbsteuer beim Kaufrechtsvermächtnis

Steuerrecht. Wird jemandem durch ein Vermächtnis das Recht gewährt, einen Kaufvertrag über ein Nachlassgrundstück abzuschließen, so muss er auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer bezahlen.

BFH, Urteil vom 16. Januar 2019, Az. II R 7/16

Der Fall

Christian Palm.
Quelle: PSP

Der Inhaber einer Eigentumswohnung war verstorben und seine Tochter war Alleinerbin geworden. Gegenüber dem Sohn hatte der Vater folgendes Vermächtnis angeordnet: "Ich vermache meinem Sohn ein Ankaufrecht an meiner Eigentumswohnung." Der Sohn erwarb dann von seiner Schwester durch notariellen Kaufvertrag die Wohnung zu dem Verkehrswert, der im Vermächtnis vorgesehen war. Das Finanzamt setzte für den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer fest. Der Sohn erhob dagegen erfolglos Einspruch, auch seine Klage blieb ohne Erfolg.

Die Folgen

Der BFH grenzt in seiner Entscheidung den Begriff des Kaufrechtsvermächtnisses von einem unmittelbaren Vermächtnis ab: Kaufrechtsvermächtnisse unterfallen der Grunderwerbsteuer, da hier der Begünstigte nur einen Anspruch darauf erhält, einen Kaufvertrag abzuschließen. Durch den Abschluss des Kaufvertrags fällt dann die Grunderwerbsteuer an. Ein Vermächtnis kann aber auch einen unmittelbaren Anspruch auf Übertragung eines Grundstücks vorsehen, auch gegen eine Gegenleistung. Dies kann dann unter die Grunderwerbsteuerbefreiung für Erwerbe von Todes wegen fallen (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Ob eine solche unmittelbare Übertragung des Grundstücks durch das Vermächtnis vorgesehen ist, muss immer durch Auslegung ermittelt werden, entschied der BFH. Hier war das nicht der Fall, denn das Vermächtnis gewährte dem Sohn nur ein Recht darauf, den Kaufvertrag abzuschließen, wobei ein Kaufpreis bestimmt wurde, der dann in einem weiteren Schritt vereinbart wurde. Der BFH unterwirft damit die Fälle, in denen letztwillige Kaufrechtsvermächtnisse ausgeführt werden, der Grunderwerbsteuer.

Was ist zu tun?

In der erbrechtlichen Praxis gibt es durchaus einen Bedarf, einem Vermächtnisnehmer wie hier dem Sohn einen Anspruch auf Grundbesitz zu gewähren, wenn er dem Erben dafür einen Kaufpreis bezahlt. Leider enthält die Entscheidung des BFH keine abschließenden Vorgaben, wie sich solche Vermächtnisse rechtssicher gestalten lassen. Zwar soll es möglich sein, die Steuerbefreiung für Vermächtnisse in Anspruch zu nehmen, die einen direkten Übereignungsanspruch gewähren. Aus der Entscheidung des BFH ergibt sich aber nicht eindeutig, in welchen Fällen die Steuerbefreiung wieder entfällt, wenn eine Gegenleistung angeordnet wird. Der Erblasser könnte vorsehen, dass das Vermächtnis auf die Grundstücksübertragung ohne Entgelt erfolgt und der Vorteil immer im Zusammenhang mit der Übertragung von anderen Nachlassgegenständen ausgeglichen wird. Insgesamt ist derzeit aber eher davon abzuraten, Vermächtnisse über Grundbesitz anzuordnen und dafür eine direkte Gegenleistung zu bestimmen. (ahl)

Rechtsanwalt und Steuerberater Christian Palm von Peters, Schönberger & Partner

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