Nur durch Besichtigung kommt kein Maklervertrag zustande

Maklerrecht. Nur weil der Makler mit seinem Kunden ein Objekt besichtigt hat, wurde dadurch noch kein Maklervertrag mit Käuferprovision geschlossen.

LG Hamburg, Urteil vom 30. November 2018, Az. 316 O 81/16

Der Fall

Carsten Küttner.
Quelle: WIR BNS

Ein Makler verlangt vom Erwerber einer Immobilie eine Maklerprovision. Ursprünglich hat der Makler der Freundin des späteren Käufers ein Exposé übergeben, in dem stand, dass beim Kauf eine Provision fällig wird. Sie sagt, sie habe das Exposé nicht an ihren Freund weitergeleitet. Zu Besichtigungen und einem Immobilienerwerb kam es nicht. Etwa ein Jahr später meldete sich der Makler direkt bei dem Mann und bot das Objekt erneut an. Dass er eine Provision einfordert, hat er nicht noch einmal klargemacht. Diesmal kam es zu Besichtigungen und letztlich auch zum Immobilienkauf. Der Makler verweist auf das Exposé und zudem auf eine ortsübliche Käuferprovision. Der Käufer zahlt nicht, und der Makler klagt.

Die Folgen

Die Zahlungsklage wird abgewiesen. Der Makler konnte nicht beweisen, dass er mit dem Käufer einen Maklervertrag geschlossen hat. Zu einer ausdrücklichen Provisionsvereinbarung ist es nicht gekommen. Ein "konkludenter" bzw. stillschweigender Vertragsschluss, weil der Käufer eine Maklerleistung in Anspruch genommen hat und vom Provisionsverlangen wusste, liegt hier ebenfalls nicht vor. Der Maklerkunde konnte davon ausgehen, dass der Verkäufer die Provision übernimmt. Nur daraus, dass der Makler die Besichtigungen durchgeführt hat, kann nicht geschlossen werden, dass er vom Käufer eine Provision verlangt. Auch darauf, dass so etwas eventuell regional üblich ist, kommt es nicht an.

Was ist zu tun?

Es bleibt Aufgabe des Maklers, deutlich zu machen, dass und von wem er eine Provision erwartet. Nur daraus, dass der Kunde Maklerdienste beansprucht, kann nicht gefolgert werden, dass ein Maklervertrag geschlossen wurde. Vielmehr muss der Makler ausdrücklich darauf hinweisen, dass er für seine Tätigkeit eine Provision verlangt, und der Kunde muss davon wissen und die Maklerleistungen weiterhin in Anspruch nehmen. Deshalb hat der Makler sicherzustellen, dass der Kunde von seinem Provisionsverlangen Kenntnis hat. Der Makler trägt das Risiko, wenn der Kunde - wie hier - nicht davon wusste. Bestenfalls unterschreibt der Maklerkunde eine Provisionsbestätigung. Ansonsten muss der Makler dem Kaufinteressenten nachweisbar deutlich machen, dass und in welcher Höhe eine Provision fällig wird, bevor er seine eigentliche Maklerleistung erbringt. Unklarheiten gehen dabei zulasten des Maklers. Im Zweifelsfall bleibt noch das selbstständige Provisionsversprechen: Im notariellen Kaufvertrag kann durch eine Maklerklausel der Provisionsanspruch des Maklers erstmals begründet werden. Auf diesen Notnagel sollte der umsichtige Makler aber nur im Einzelfall zurückgreifen müssen. (ahl)

Rechtsanwalt Carsten Küttner von WIR Breiholdt Nierhaus Schmidt

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