Keine unbefristete Bindung bei verbilligtem Grundstückskauf

Grundstücksrecht. Verkauft die öffentliche Hand ein Grundstück mit Preisnachlass, darf sie dem Käufer keine Nutzungsbeschränkungen auferlegen, die er zeitlich unbefristet einhalten muss.

BGH, Urteil vom 21. September 2018, Az. V ZR 68/17

Der Fall

Dr. Andreas van den Eikel.
Quelle: White & Case

Eine Stiftung erwarb vom Land Berlin ein Erbbaurechtsgrundstück mit Wohnhaus und verpflichtete sich, dieses ausschließlich zur Hilfe für Suchtkranke zu nutzen. Sollte die Nutzung geändert werden, war eine Zustimmung des Landes erforderlich, die von einem Wertsteigerungsausgleich abhängig gemacht werden konnte. Für die Bindung war keine Höchstfrist vereinbart. Sechs Jahre nach dem Kauf hob die Stiftung das ebenfalls erworbene Erbbaurecht auf und verkaufte das Grundstück ohne Zustimmung mit Gewinn. Das Land fordert nun Gewinnausgleich.

Die Folgen

Der BGH stellt fest, dass die vereinbarte Nutzungsbeschränkung unwirksam ist. Denn sie war unbefristet und damit unverhältnismäßig. Dies führt aber nicht dazu, dass die Bindung wegfällt. Wurde ein Preisnachlass gewährt, muss im Wege ergänzender Vertragsauslegung zumindest eine auf zehn Jahre befristete Nutzungsbeschränkung in den Vertrag hineingelesen werden - wie es beim sogenannten Einheimischenmodell schon bei einem geringen Preisnachlass der Fall ist. Sollte beim Verkauf des Grundstücks noch eine Nutzungsbeschränkung bestanden haben, hätte das Land dem Grunde nach einen Anspruch auf den Gewinnausgleich. Das Berufungsgericht muss nun feststellen, ob es einen Preisnachlass gab und wie hoch er war.

Was ist zu tun?

Ist eine Nutzungsbeschränkung unzulässig, weil sie unverhältnismäßig lange gilt, fällt sie nicht ersatzlos weg. Durch ergänzende Vertragsauslegung muss die unverhältnismäßige durch eine noch verhältnismäßige Frist ersetzt werden, so der BGH. Dass die öffentliche Hand an einem Vertrag ohne Nutzungsbeschränkung festhalten muss, ist nicht zumutbar, weil die Beschränkung Teil des Leistungsaustauschs ist. Es wäre auch unangemessen, einen Preisnachlass ohne Bindung zu gewähren, zumal der öffentlichen Hand ein Unterwertverkauf verboten ist. Das Urteil zeigt, wie schwierig es für die öffentliche Hand ist, Vermögen zu veräußern und langfristig eine bestimmte Nutzung sicherzustellen. Eine Nutzungsbeschränkung ist nur möglich, wenn sie mit einem Preisnachlass verbunden ist. Dessen konkrete Höhe entscheidet darüber, wie lange die Bindung auferlegt werden darf. Eine Frist von zehn Jahren ist schon bei geringen Preisnachlässen ohne Weiteres zulässig. Eine Bindung über mehr als 30 Jahre wird dagegen stets als unzulässig bewertet. Bei der Bestellung von Erbbaurechten kann etwas anderes gelten. Hier können Vereinbarungen über die Verwendung des Bauwerks für die gesamte Dauer zum dinglichen Inhalt gemacht und ein Verstoß mit einem Heimfallanspruch sanktioniert werden. (ahl)

Rechtsanwalt Dr. Andreas van den Eikel von White & Case

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