PGIM-Evergreen mag Wohnungen

Mietwohnungen erscheinen den Core-Fondsmanagern besonders sicher.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam

Es ist das erste Produkt in der Verantwortung von Ex-Helaba-Invest-Manager Thomas Kallenbrunnen beim Fondsriesen PGIM: der EuroCore-Fonds mit unendlicher Laufzeit. Er wird breit diversifiziert investieren.

EuroCore schließt eine wichtige Lücke in der PGIM-Fondspalette: Neben dem schon seit 1970 in den USA investierenden Evergreen-Fonds Prisa und dem 2017 aufgelegten Asien-Evergreen gibt es nun auch einen auf Europa fokussierten Core-Fonds mit unendlicher Laufzeit und niedriger Fremdkapitalquote. Die aktuell wichtigsten Kernmärkte des Fonds sind Deutschland und Frankreich. Den dritten großen europäischen Immobilienmarkt Großbritannien (UK) fasst das Team um Kallenbrunnen, der Ende 2018 als Senior PortfolioManager für europäische Core-Strategien zu PGIM wechselte, zurzeit nicht an. "Die Brexit-bedingten Downside-Risiken sind zurzeit höher als die Investitionschancen", so seine Begründung. Ebenfalls stark untergewichtet wird der Einzelhandelssektor. "Es ist anzunehmen, dass Investoren bei Einzelhandelsobjekten künftig mehr Aufwand für den Mieterausbau und Incentives einkalkulieren müssen. Diese drohende Belastung künftiger Cashflows spiegelt sich in den Preisen aber noch nicht wider."

Gerne genommen werden hingegen Logistikimmobilien sowie Mietwohnungen für Durchschnittsverdiener und solche mit öffentlicher Förderung. Auch den Mietwohnungsmarkt in UK hat Kallenbrunnen im Auge: "Wenn sich der Brexit-Nebel gelichtet hat, ist das einer der attraktiveren Sektoren." Bis zu 25% des Fondsvolumens können Wohnungen ausmachen - ein Volumen, das zeitnah die 1-Mrd.-Euro-Grenze erreichen soll.

Den aktuellen Grundstock des Fonds bilden allerdings Büroimmobilien. Ins Startportfolio eingegangen sind aus Deutschland ein Büro- und Geschäftshaus am Frankfurter Rossmarkt 18, das Düsseldorfer Bürogebäude Cubus, das Hamburger Magnet-Portfolio aus drei Bürohäusern und das Pariser Bürohaus George V. Alle Gebäude wurden bereits zwischen 2014 und 2017 durch PGIM erworben und seitdem in den eigenen Büchern gehalten. Warum, erklärt das Unternehmen nicht, es ist lediglich von "strategischen Langfristobjekten" die Rede.

In Sachen Rendite soll der Fonds die 3% Ausschüttungsverzinsung, die die meisten Core-Fonds zurzeit bieten können, zwar übertreffen. Andererseits macht sich Kallenbrunnen keine Illusionen über ein schnelles Ende der Niedrigzinsphase. "Ich gehe davon aus, dass wir weiterhin mit niedrigen Ausschüttungsrenditen leben müssen. Über einen vollen Immobilienzyklus hinweg peilen wir eine Gesamtrendite von 5% bis 8% p.a. nach Kosten an." Deutlich über die Hälfte der Wertentwicklung soll auf die Ausschüttungsrendite entfallen.

Von der Konkurrenz absetzen soll sich der Fonds durch eine extrem defensive Strategie und damit verbunden überdurchschnittlich niedrige Volatilität. Die soll durch den Kauf möglichst diversifiziert und nicht überteuert vermieteter Gebäude klein gehalten werden. "Das macht zwar im Asset-Management mehr Arbeit, aber man hat eine bessere Kontrolle über die Cashflowrisiken." Immobilien, die er aus Risikogründen für den Fonds nicht kaufen würde, beschreibt Kallenbrunnen so: "Hochpreisige Luxusmietwohnungen, Betreiberobjekte und Bürogebäude, die beispielsweise an Coworkinganbieter zu übermäßig hohen Quadratmeterpreisen oder für 25 Jahre komplett an einen Single Tenant vermietet sind."

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