Die Münchner Wippe kippt so langsam

Die Bavaria Towers dürften nur der Auftakt für eine ganze Reihe neuer Hochhäuser im Münchner Osten gewesen sein.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Der Münchner Osten ist derzeit für Investoren, Projektentwickler und Mieter der Hotspot schlechthin. Doch die Büros sind so gut wie voll. Mieter müssen sich in den kommenden Jahren in anderen Stadtteilen umschauen.

Rund um den Ostbahnhof und im Werksviertel wachsen seit Jahren die Immobilien und mit ihnen die Mieten in die Höhe. Doch die Neuentwicklungen sind fast alle vermietet. Hubert Keyl, Münchner Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield, geht davon aus, dass Ende des Jahres die letzten noch verfügbaren Flächen vergeben sind. Da Mieter mittlerweile mindestens zwei bis drei Jahre vorausplanen müssen, stellt sich die Frage, wo in den nächsten Jahren Büros entstehen.

"Die Wippe kippt nach Westen", beobachtet Keyl. Insbesondere entlang der Landsberger Straße kommen in den nächsten Jahren einige Quadratmeter auf den Markt. Auf dem früheren Tengelmann-Areal bauen etwa FOM Real Estate und AXA IM Real Assets rund 50.000 m² Bürofläche. Einen Teil davon wird allerdings der Versicherungskonzern AXA selbst belegen, ist aus Marktkreisen zu hören. Derzeit sitzt das Unternehmen mit seiner Niederlassung in der Ridlerstraße. Auf der Achse nach Pasing sieht auch Markus Bruckner, Deutschlandgeschäftsführer von Avison Young, noch Potenziale. Der Edeka-Flachbau sowie ein Netto-Markt und ein McDonald?s sind jeweils mit großen Parkplätzen alles andere als flächeneffizient. Rund um das Pasinger Knie sind ebenfalls Büros in Planung.

Unternehmen, die Büroflächen suchen, müssen sich also in den kommenden zwei Jahren vor allem auf den Westen konzentrieren, meint Keyl. Doch der Platz ist auch hier beschränkt. Ab den Jahren 2023 oder 2024 dürften dann aber einige Entwicklungen im Münchner Süden fertig werden. Vor allem auf den früheren Siemens-Flächen in Obersendling könnten dann die ersten Bürohäuser entstehen. Im Münchner Norden dürfte sich nach Keyls Ansicht ebenfalls noch einiges tun. Im vergangenen Jahr kaufte etwa Isaria ein 27.000 m² großes Grundstück in der Preußenstraße von Wacker Neuson. Dort soll ein urbanes Quartier mit rund 270 Wohnungen und Gewerbe entstehen. Weiter entlang des Frankfurter Rings dürften noch mehr Büros gebaut werden. So plant die Stella Vermögensverwaltung schon seit einiger Zeit auf dem Areal um Knorr-Bremse ein Quartier mit hohem Büroanteil und einem Hochhaus.

In der Zeit danach dürfte die Wippe wieder in Richtung Osten kippen, glaubt Keyl. Langfristig erwarten fast alle Maklerunternehmen dann, dass entlang der Riemer Autobahn eine neue Hochhausmeile entsteht. "Der Münchner Osten hat sein Schmuddelimage inzwischen verloren", sagt der Deutschlandgeschäftsführer von Avison Young. "Durch die Hochhausstudie, die die Stadt in Auftrag gegeben hat, ist zu erwarten, dass der Münchner Osten und speziell die Entwicklungsachse Stadteingang Ost künftig eine signifikante Rolle als neuer Hochhausstandort spielen wird", prognostiziert Bruckner. Eigentlich sollte die Hochhausstudie der Stadt München noch vor der Sommerpause vorgestellt werden. Doch nun dauert es ein wenig länger.

Die Projektentwickler sind jedenfalls vorbereitet. Wie die Immobilien Zeitung erfahren hat, laufen derzeit Vorüberlegungen für ein Gewerbequartier mit Hochhäusern auf einem großen Areal im Gewerbegebiet Zamdorfer Straße. Dabei dürfte es sich um das Gebiet zwischen der Zamdorfer Straße und der S-Bahn im Süden handeln. Im April kauften ein Joint Venture des Fonds KanAM Grund German Development und CV Real Estate ein 13.000 m² großes Grundstück mit dem Bürocampus Da Vinci in der Klausenburger Straße. Dem Vernehmen nach sollen die Entwickler Magna Real Estate und Residia Asset Management des Investors Werner Mürz mit ihren angrenzenden Grundstücken an einer gemeinsamen Entwicklung interessiert sein. Residia soll schon länger Pläne für ein Hochhaus an dem Standort hegen, ist aus Marktkreisen zu erfahren.

Die Abkehr vom Münchner Osten dürfte demnach nur wenige Jahre anhalten. Bei Avison Young glaubt man zudem, dass der Osten als Bürostandort in Zukunft auch von der positiven Bevölkerungsentwicklung im Stadtbezirk Bogenhausen profitieren wird. Außerdem gebe es noch genügend freie Flächen zwischen dem Vogelweideplatz und der Messe. "Wir sehen die Chance, dass sich dadurch im Münchener Osten mehrere langfristig attraktive neue Core- und Core-plus-Lagen herausbilden", resümiert Bruckner.

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