Hines entwickelt ein Wohnquartier mit Kiezhund

Mehr als ein Wohnquartier mit begrüntem Innenhof will Entwickler Hines am Südkreuz bauen. Der Entwurf stammt von Fuchshuber Architekten.
Quelle: Hines

Berlin. Um die Ecke vom Bahnhof Südkreuz lässt Hines sein erstes Wohnprojekt in Deutschland errichten und will zugleich ein Experiment wagen. In dem Quartier für 1.200 Menschen soll eine bunt gemischte Gemeinschaft zusammenwachsen. Damit das gelingen kann, hat man sich einiges einfallen lassen.

Wenn schon, denn schon, lautet die Devise von Christoph Reschke: "Wenn wir etwas machen, dann zielen wir darauf ab, dass wir die Qualitätsführerschaft erreichen", sagt der Co-Geschäftsführer Deutschland bei Hines ganz unbescheiden. Bei der Quartiersentwicklung am Südkreuz gilt das besonders für die Gemeinschaftsangebote, die es für die künftigen Bewohner der 665 Wohnungen geben wird. Bei dem Projekt, das Hines in Kooperation mit einem Versorgungswerk baut, soll es nicht bei einem hübsch begrünten Innenhof mit Ruhezonen und Spielmöglichkeiten bleiben. Um das Vorhaben zu entwickeln, schauten sich Reschke und sein Kollege Joachim Wintzer, der das Projekt managt, andere Wohnquartiere des international tätigen Immobilienunternehmens an und stellten dabei fest, dass Sharingmodelle und die Möglichkeiten für gemeinschaftliche Aktivitäten im Digitalzeitalter mehr denn je angesagt sind. Was bei Mietern in Italien oder Irland sehr gut ankomme, sei beispielsweise ein Kiezhund, der zum jeweiligen Wohnquartier gehört und den man für Gassigänge buchen könne. Die Termine zum Ausführen des Vierbeiners seien oft schon einen Monat im Voraus ausgebucht, erzählt Reschke.

In Berlin soll das Modell mit dem Kiezhund folgendermaßen funktionieren. Der Hund wird unter der Obhut des künftigen Quartiersmanagers stehen und kann bei diesem für Spaziergänge gebucht werden. Am besten, meint Reschke, solle das Tier eine Promenadenmischung sein und das bunt zusammengewürfelte Quartier widerspiegeln, das hier wachsen soll: "Unser Ziel ist es, in bester Berliner Tradition eine vielfältige Durchmischung zu erreichen, das Miteinander lebendig zu gestalten und den zukünftigen Bewohnern maximale Wohn- und Lebensqualität zu bieten", erklärt Reschke.

Mehr als 300 m² Gemeinschaftsfläche sollen den künftigen Bewohnern des Quartiers zur Verfügung stehen. Es wird beispielsweise einen Pavillon mit Außenküche im großzügigen Innenhof geben oder Gästewohnungen für Besucher der Bewohner. Ein gemeinsamer Fitnessbereich und Coworkingflächen sind ebenso geplant wie eine Boulderwand. Im Untergeschoss mit Mieterkellern und Tiefgaragenstellplätzen will Wintzer zudem Probenräume einrichten, in denen Mieter Schlagzeug oder Klavier spielen können, ohne die Nachbarn zu nerven. "Einmal im Jahr könnte es dann ein Garagenkonzert geben", schwebt ihm vor. Die Gemeinschaft könnte auch durch Aktionen wie Public Viewings gestärkt werden und zusätzlich zum konventionellen Car- oder E-Bike-Sharing, könnte sich Wintzer auch vorstellen, dass am Wannsee ein Boot liegt, das von allen Mietern gebucht werden kann. Koordiniert werden alle Aktivitäten über eine App für die Mieter.

Der gewerbliche Neubau am Tempelhofer Weg soll als erstes Gebäude bezugsfertig werden.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Die gewünschte Durchmischung der Bewohner hat Hines bereits bei der Planung des Quartiers berücksichtigt und unterschiedliche Wohnmodelle entwickelt. Es soll ein Haus mit 213 Mikroapartments für Studenten geben und 116 Einheiten werden als sozial geförderte Mietwohnungen realisiert, während 336 Einheiten als frei finanzierte Mietwohnungen vergeben werden. Zudem wird eine Kita mit 65 Plätzen in das Quartier integriert. Aber auch 28 betreute Wohnplätze für Jugendliche soll es geben. Diesen Wunsch habe das Jugendamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg an Hines herangetragen, das händeringend nach Möglichkeiten suche, minderjährige Jugendliche, die nicht bei ihren Eltern leben können, unterzubringen. Reschke und Wintzer besuchten daraufhin eine bestehende Einrichtung für betreutes Jugendwohnen und die "herzzerreißenden" Schicksale der jungen Menschen bewegten die beiden Manager zum Handeln. Kurz entschlossen sagten sie zu, in einem der geplanten Wohngebäude Platz für betreute Jugend-WGs sowie Einzelwohnungen zu schaffen, in denen die jungen Menschen auf ein eigenständiges Leben vorbereitet werden können.

Das Projekt, das Hines am Südkreuz plant, geht also weit über eine konventionelle Entwicklung eines Wohnquartiers hinaus. Der hohe Anspruch spiegelt sich auch in der architektonischen Gestaltung des aus 14 Einzelgebäuden bestehenden Ensembles wider, das auf einem 21.430 m² großen Areal zwischen Tempelhofer Weg, S-Bahntrasse, Gotenstraße und einem Recyclinghof der Berliner Stadtreinigung entsteht. Jedes der 14 Häuser, zu denen ein gewerblich genutztes denkmalgeschütztes Bestandsgebäude und ein Büro- und Geschäftshaus gehörten, erhält sein eigenes Gesicht. Abwechslungsreich gestaltete Fassaden und individuelle Eingangsbereiche oder unterschiedliche Gebäudehöhen heben sich wohltuend von der im Wohnungsbau meist üblichen Rasterarchitektur ab. Architekt Gregor Fuchshuber ist zuversichtlich, dass die Entwürfe seines Büros bei diesem Vorhaben auch tatsächlich umgesetzt werden. Generalunternehmer Züblin habe einen guten Preis bei den Verhandlungen durchsetzen können, die Baustelle laufe rund und anders als bei Projekten, bei denen anfangs der Preis gedrückt wird, stünden die Chancen gut, dass am Ende nicht bei der gestalterischen Qualität gespart werden müsse.

130 Mio. Euro hatte Hines für die Entwicklung des Vorhabens veranschlagt, als 2016 der Ankauf der Projektentwicklung erfolgte. Bei dieser Summe wird es wohl nicht bleiben, denn der Entwickler hat noch einmal gründlich Hand an die damals vorhandenen Planungen angelegt, für die ein Bebauungsplanverfahren lief. Wie viel das neue Quartier, das auf einem früheren Kraftwerksgelände der Bewag entsteht, voraussichtlich kosten wird, will Reschke aber nicht verraten. Die Rendite sei gering, aber auskömmlich.

Ein zweiflügeliges Gebäude mit runder Frontfassade schließt das Quartier an der Gotenstraße hin zur S-Bahntrasse ab.
Quelle: Hines

Um den Ankauf für das Wohnprojekt am Südkreuz in trockene Tücher zu bekommen, mussten Reschke und Wintzer zunächst den US-amerikanischen Mutterkonzern überzeugen. Ob sie ernsthaft an dem von Industrie und Gewerbe geprägten Standort ein Wohnquartier bauen wollten, wurden sie dort gefragt. Sie wollten. Und sie hatten gute Argumente, warum das funktionieren könnte: Schon ein paar Meter weiter östlich in der Gotenstraße beginnt das Wohnquartier der sogenannten Roten Insel, ein aufstrebender Kiez im Süden Schönebergs, der seit der Wiedereröffnung eines im Zweiten Weltkrieg zerstörten S-Bahnhofs vor einigen Jahren eine Renaissance erlebt. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich außerdem der ebenfalls aufstrebende Euref-Campus auf einem früheren Gaswerksgelände. Dort haben sich neben der Technischen Universität einige Firmen aus der Energiewirtschaft und viele Start-ups niedergelassen, um innovative und ressourcensparende Technologien zu entwickeln.

Nicht zuletzt ist die Anbindung des Quartiers Südkreuz an den öffentlichen Nahverkehr sehr gut und die Stadtautobahn liegt ebenfalls in der Nähe. "Wir sind uns sicher, dass der Kiez der Roten Insel bald bis hierhin weiterwächst", sagt Reschke.

Bis es so weit ist, werden die künftigen Bewohner innerhalb des Neubauviertels ihren eigenen Kiez kreieren können. Zumindest wenn alles so realisiert wird wie geplant. Insgesamt entstehen 36.140 m² Wohnfläche und gut 10.000 m² gewerblich genutzte Flächen in einem denkmalgeschützten Bestandsgebäude und einem Neubau, der in den Obergeschossen Büros und im Erdgeschoss Handelsflächen für die Versorgung der neuen Kiezbewohner bieten soll. Letzteres Gebäude, das am Tempelhofer Weg, gleich neben dem Recyclinghof, gebaut wird, soll Ende dieses, Anfang nächsten Jahres fertig sein. Die ersten Wohnungsmieter werden im Herbst 2020 einziehen können.

Zurück zur Startseite