Die Wegwerfimmobilie

Abriss statt Sanierung lautet meist die Devise bei Lagerhallen.
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Beim Klimaschutz laufen Logistikhallen unter dem politischen Radar. Dabei gibt es im Hallenbestand noch zahlreiche Energieschleudern. Deren Sanierung ist für die Immobilieneigentümer aber völlig uninteressant. Sie warten lieber bis zum Abriss und bauen danach neu.

Ob Abwrackprämie für Ölheizungen oder Förderung von energetischen Sanierungen: Die gebäudespezifischen Maßnahmen des am 20. September von der schwarz-roten Bundesregierung vorgelegten Klimapakets zielen vor allem auf den Wohnungssektor ab. Die einzige Ausnahme bildet der geplante CO2-Preis für klimaschädliche Brennstoffe, der ab dem Jahr 2021 die gesamte Immobilienbranche betreffen wird.

Auf Logistikimmobilien, die in Deutschland auf einen Gesamtbestand von mehreren hundert Millionen Quadratmetern kommen und die dank Onlineversandhandel eine stetig wachsende Nachfrage bedienen müssen, geht das Klimapaket dagegen nicht ein. Dabei haben die Lagergebäude wegen ihrer baulichen Besonderheiten noch immer den Ruf von Energiefressern weg. Großvolumige Hallen, die je nach gelagerter Ware teils beheizt oder gekühlt werden müssen und über viele Tore verfügen, sind eine Herausforderung für jedes Energiemanagement. Kommunen sehen sich deshalb teils kaum noch in der Lage, den Energiebedarf mancher Logistikansiedlungen zu befriedigen.

Im Mittel verursachen Logistikgebäude mit 6,78 Euro/m² im Jahr zwar z.B. nur geringfügig höhere Heizkosten als Bürogebäude (6,02 Euro/m²/a). Das ist dem Nutzungskostenreport fm.benchmarking zu entnehmen. "Die Bandbreite der Energieverbräuche geht bei den Logistikimmobilien aber deutlich weiter auseinander als bei den Bürogebäuden", erklärt Uwe Rotermund, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens rotermund.ingenieure und Herausgeber des Kostenreports.

Laut Rotermund haben manche Logistikimmobilien einen zehnmal höheren Heizenergieverbrauch als andere. "Beim Stromverbrauch sind die Unterschiede sogar noch eklatanter." Einfluss darauf hätten neben dem Gebäudealter und dem Sanierungsstand die technische Ausstattung der Immobilien sowie die Wartungsqualität, die gerade im Logistiksegment oft zu wünschen übrig lasse.

Investoren halten sich aber mit umfassenden Modernisierungen von Bestandsimmobilien sehr zurück, bestätigt Uwe Brackmann, Geschäftsführer von Goldbeck International und Vorstandsmitglied der Initiative Logistikimmobilien (Logix): "Der Grund liegt darin, dass die Gebäude meist nach einfachen Standards gebaut wurden. Da macht eine umfassende energetische Sanierung wenig Sinn, da sie ohnehin nur für eine kalkulierte Nutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren angelegt wurden."

Die Sanierung rechne sich auch nicht, da zumindest reine Logistikhallen in der Regel nur gering beheizt würden, führt Brackmann weiter aus. Die bei Büroimmobilien etablierte Ansicht, dass aus Gründen der Nachhaltigkeit auch der Energieaufwand für Abriss und Neubau berücksichtigt werden sollte, spielt also offenbar im Logistiksektor keine Rolle.

Immerhin Teilmodernisierungen stehen bei Logistikhallen aber auf der Tagesordnung, wie Holger Kube, Prokurist beim zum Facility-Manager Wisag gehörenden Beratungsunternehmen 2Com, beobachtet. Das betrifft z.B. die Installation einer LED-Beleuchtung samt intelligenter Steuerung oder den Einbau von Schleusen für die Hallentore, damit weniger Wärme aus der Halle entweicht. "Ständig offen stehende Tore sind ein auslaufendes Thema", glaubt Kube.

Manch energieeffiziente Technik für Logistikhallen ist auch noch nicht lange am Markt, wie die Bundesvereinigung der Firmen im Gas- und Wasserfach (figawa) berichtet. "Verbesserungen des Wirkungsgrads bei dezentralen Hallenheizgeräten sind erst vor kurzem eingeführt worden", erklärt eine Sprecherin. Gleiches gelte für Anlagentechnik, die solarer Energie einbindet. Im Sanierungsfall könnten diese Geräte den Energieverbrauch reduzieren - wenn es denn überhaupt zum Sanierungsfall kommt.

Neben einer energetischen Sanierung sieht Kube Optimierungspotenzial im Betrieb der Gebäude. Doch auch dort sei die Kostenfrage der springende Punkt. Es gebe viele technische Möglichkeiten wie z.B. ein digitales Monitoring der technischen Anlagen, und das Interesse der Betreiber sei daran zunächst groß. "Sobald es in den investiven Bereich geht, lässt das Interesse aber schnell wieder nach", bedauert Kube. Dies liege teils daran, dass bei Logistikgebäuden ähnlich wie bei Hotels häufig Triple-Net-Mietverträge zum Einsatz kommen. Das heißt unter anderem, dass der Mieter für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich ist. Gleichzeitig werden die Mietverträge aber nur über wenige Jahre abgeschlossen. Dieses Dilemma bremse die Investitionsbereitschaft.

Ähnliches berichtet Rolf Zarnekow, Head of Real Estate beim Investmentmanager und Immobilienentwickler Aquila Capital. Die Mieter von Logistikgebäuden haben nach seiner Erfahrung zwar die ökologischen Aspekte auf dem Schirm, sind aber wegen geringer Margen nicht bereit, dafür mehr Miete zu zahlen: "Die Branche rechnet mit Nachkommastellen."

Moderne Logistikhallen sind energieeffizient. Die verbaute Technik benötigt aber dennoch viel Strom.
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Während sich der Logistikhallenbestand mit Blick auf den Klimaschutz also als ein großes Problemkind darstellt, lässt der Neubau zumindest hoffen. "Heute tritt die Nachhaltigkeit immer mehr in den Fokus und zwar über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie", betont Brackmann. Dies beginne bereits bei der Auswahl der Baustoffe und ende mit dem Abriss der Immobilie. "Ich würde schätzen, dass inzwischen rund 70% der Logistikneubauten in Deutschland ein Nachhaltigkeitszertifikat aufweisen", sagt Brackmann. Die Anforderungen dieser mehrstufigen Zertifikate, etwa nach DGNB, BREEAM oder LEED, gingen weit über reine Energiesparmaßnahmen hinaus.

Als Indiz wertet Brackmann, dass Nachhaltigkeitsaspekte inzwischen auch beim Logix Award, der für herausragende Logistikimmobilienprojekte vergeben wird, eine große Rolle spielen. Die Entwicklung sei durchaus positiv - ohne dass der Gesetzgeber eingreifen müsste, findet Brackmann. "In einigen Jahren wird sicherlich keine Logistikimmobilie mehr ohne ein Zertifikat errichtet werden."

Im Gegensatz zu energetisch ineffizienten Bestandsimmobilien werden Neubaulogistikprojekte für Investoren mit einem Nachhaltigkeitsfokus interessant. "Richtig gute Verbrauchswerte bekommen Sie bei zehn oder mehr Jahre alten Bestandsgebäuden nicht mehr hin", meint Bernd Bechheim, Head of Portfolio Management and Transactions Continental Europe bei Aberdeen Standard Investments. Nur moderne Gebäude könnten die hohen Ansprüche der Investoren erfüllen.

Bislang ist der Neubau mit Blick auf die Masse an Bestandsimmobilien allerdings nur ein Tropfen auf den heißen Stein. "Bis Ende des vergangenen Jahres haben wir insgesamt 293 Auszeichnungen an Logistikimmobilien vergeben", teilt ein DGNB-Sprecher auf Anfrage der Immobilien Zeitung mit. Gerade in den vergangenen beiden Jahren sei es nochmal zu einem Zuwachs gekommen. Dieser betrug im vergangenen Jahr 63 und 2017 insgesamt 59 Projekte. 9% der Projekte verfügen über eine Auszeichnung der höchsten DGNB-Stufe Platin. Fast der gesamte Rest besitzt ein Goldzertifikat.

Das Projekt mit dem bislang höchsten Gesamterfüllungsgrad von 88,7% ist das 2013 ausgezeichnete multicube rhein-neckar in Heddesheim. Inzwischen sind der DGNB zufolge die Anforderungen aber noch weiter angestiegen. Ein neueres Projekt mit einer sehr hohen Bewertung ist der Neubau des Fiege Mega Centers Region Hannover, das ein Zertifizierungsergebnis von 88,1% erreicht hat.

Als "wichtige Treiber" im Logistiksegment nennt die DGNB die Gewerbeimmobilienentwickler Goldbeck und Goodman, die bislang jeweils 113 bzw. 54 Auszeichnungen erhalten haben. Beide Entwickler setzen auf Mehrfachzertifizierungen. Dafür müssen Unternehmen eine Musterbaubeschreibung erstellen, die als Standard für alle Bauprojekte gilt. Jedes Gebäude, das diesem Standard entspricht, erhält nach einer Prüfung von der DGNB ein individuelles Zertifikat. Goodman baut in seinen Gebäuden z.B. auf eine sparsame Beleuchtung und installiert Fensterbänder und Lichtkuppeln, um Tageslicht in die Hallen zu bringen. Zudem kommen Photovoltaikanlagen zum Einsatz. Ebenfalls von der DGNB prämiert wurde der Masterplan Logistikimmobilien von Goodman, der u.a. Richtlinien und Konzepte für die Energie- und Wasserversorgung der Gebäude vorgibt.

Insgesamt geringere Energieverbräuche im Logistikneubau erwartet die Vereinigung figawa vom geplanten Gebäudeenergiegesetz (GEG), in dem das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz gebündelt werden sollen. Im seit Ende Mai dieses Jahres vorliegenden Referentenentwurf des Bundesbau- und des Bundeswirtschaftsministeriums für das GEG ist ein Wegfall der Ausnahmeregelung der EnEV für Gewerbeimmobilien mit mehr als 4 m Raumhöhe vorgesehen. Das heißt, beim Primärenergiebedarf gilt künftig für Logistikimmobilien, die klassischerweise derartige Raumhöhen besitzen, keine Sonderregel mehr. Gleichzeitig soll aber für entsprechende Gebäude eine neue Sonderregel geschaffen werden. So ist geplant, dass für Immobilien ab 4 m Raumhöhe die pauschale Nutzungspflicht erneuerbarer Energien entfallen soll.

figawa begrüßt beide Änderungen, stellt allerdings klar, dass es, um die klimapolitischen Ziele der Bundesregierung zu erreichen, erforderlich sei, den Fokus des Gebäudeenergierechts und Fördermittel auf den Gebäudebestand zu richten. Mit dem Logistikimmobilienbestand werden sich Politik und Immobilienwirtschaft also stärker auseinandersetzen müssen. Ansonsten bleibt der Großteil der Lagerhallen auch weiterhin ein Wegwerfprodukt.

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