Der öffentliche Glauben

Notarinnen und Notare erklären in dieser regelmäßig erscheinenden Kolumne die wichtigsten Begriffe.

Dr. Michael Bernauer.
Quelle: Schwarzenbach Fotografie

"Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben." Auf diesem Fundament steht das deutsche Immobilienrecht. Doch was genau meint dieser Satz? Er bedeutet, dass jeder darauf vertrauen darf, dass der Grundbuchinhalt richtig ist. Jeder darf glauben, also als wahr unterstellen, was im Grundbuch steht.

Die Gewissheit, dass der Inhalt des Grundbuchs richtig ist, ist von elementarer Bedeutung für rechtssichere Immobilientransaktionen. Wenn derjenige, der mir sein Haus verkaufen will, als Eigentümer im Grundbuch steht, brauche ich nicht zu befürchten, dass er möglicherweise doch nicht zur Veräußerung berechtigt ist. Selbst wenn mein Verkäufer das Haus seinerseits von einer geschäftsunfähigen Person erworben hat und damit sein Erwerb nichtig gewesen sein sollte, kann ich die Immobilie "gutgläubig" erwerben. Das gilt nur dann nicht, wenn ich als Käufer von diesen Umständen Kenntnis habe.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs reicht noch weiter: Wenn im Grundbuch keine Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind, darf ich als Erwerber davon ausgehen, dass die Immobilie "schuldenfrei" ist. Wenn beispielsweise ein Rechtspfleger eine Grundschuld bloß irrtümlich gelöscht hat, brauche ich als Immobilienkäufer nicht zu befürchten, dass die Bank des Verkäufers mich noch in Anspruch nehmen kann.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich auch auf sonstige Beschränkungen des Eigentums: Wenn im Grundbuch kein Geh- und Fahrtrecht eingetragen ist, darf ich mich darauf verlassen, dass kein Nachbar berechtigt ist, mein Grundstück zu durchqueren.

Freilich bedeutet das im Umkehrschluss, dass man Rechte, die man an einem (anderen) Grundstück benötigt, unbedingt ins Grundbuch eintragen lassen sollte. Ansonsten können sie, gerade bei einer Veräußerung des betreffenden Grundstücks, leicht verloren gehen.

Der Grundsatz, dass das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt, kennt nahezu keine Einschränkungen. Aber es gibt Ausnahmen - vor allem in Bereichen, in denen Rechtsverhältnisse an einem Grundstück nicht im Grundbuch eingetragen werden müssen, aber dennoch gegen jeden Folgeeigentümer wirken. Dies betrifft beispielsweise die Verpflichtung zur Zahlung von Erschließungskosten und Grundsteuer, die sogenannten öffentlichen Lasten, oder die Übernahme von Abstandsflächen, die sich mitunter nur aus anderen Verzeichnissen ergibt.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs ermöglicht rechtssichere und kostengünstige Immobilientransaktionen. Dies zeigt der Vergleich mit anderen Rechtsordnungen, in denen beim Immobilienerwerb sehr aufwändig geprüft werden muss, ob der Voreigentümer das Eigentum tatsächlich wirksam erworben hat. Dafür muss letztlich eine nahezu endlos lange Erwerbskette rechtlich untersucht werden.

Vertrauen muss verdient sein. Das deutsche Grundbuch verdient das hohe Vertrauen, den "öffentlichen Glauben", weil es nicht ohne weiteres geändert werden kann. Für Änderungen gibt es ein streng geregeltes Verfahren. Dabei gilt der Grundsatz, dass für Eintragungen im Grundbuch öffentliche Urkunden vorgelegt werden müssen, also in der Regel notarielle oder sonstige amtliche Dokumente.

Zumeist erfolgen Grundbucheintragungen erst nach einer Doppelprüfung durch einen Notar und einen Rechtspfleger, wobei die Eintragung des Rechtspflegers in der Regel nochmals notariell geprüft wird. Dadurch werden fehlerhafte Grundbucheintragungen auf ein Minimum reduziert. So ist institutionell gewährleistet, dass das Vertrauen, das jeder Bürger dem Grundbuchinhalt schenken darf, absolut gerechtfertigt ist. (Anja Hall)

Dr. Michael Bernauer, Notar in Hof

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