Das Renditerevier

Zwei lokale Investoren errichten das Huyssen Quartier in Essen. Die Büroflächen sind komplett an PwC vermietet.
Quelle: Dr. Jänsch Grundstücksgesellschaft, Urheber: moka-studio

Langsam, aber sicher setzt sich in der Branche die Erkenntnis durch, dass nach dem achten Verkauf einer Core-Immobilie in München keine Rendite mehr zu erwirtschaften ist. Das Ruhrgebiet ist ein Markt, der nach Investitionen lechzt und Rendite verspricht. Die Vergangenheit als Kohlenpott beschert der Region große Freiflächen, oft mitten in den Zentren der Städte.

Man kann nicht behaupten, dass die Ruhrgebietsstädte wenig tun, um auf sich als Investitionsstandort aufmerksam zu machen. Seit langem haben sie einen der größten Messestände auf der Expo Real - dieses Jahr sogar den mit Abstand größten. Es gibt zudem die Wirtschaftsförderungsgesellschaft Business Metropole Ruhr. Sie spricht für die 52 Kreise und Kommunen, die sich als das Ruhrgebiet verstehen.

Und doch - im Gespräch mit bundesweit tätigen oder internationalen Investoren ist auf die Frage, weshalb sie nicht im Revier kaufen, zu hören: "Das tun wir doch. Wir sind mit mehreren Objekten in Düsseldorf investiert." Auf den Einwand, Düsseldorf sei Rheinland und nicht das Ruhrgebiet, ist häufig ein "Das ist doch alles dasselbe" zu hören.

Nein, das ist es nicht! Das Ruhrgebiet ist auf den Karten der Branche vielfach noch ein weißer Fleck - oder ein schwarzer, denn in den Köpfen vieler scheint Ruhrgebiet immer noch mit qualmenden Schloten und Horst Schimanski verbunden zu sein. Schade, denn die wenigen, die sich in die 5,8-Mio.-Einwohner-Region gewagt haben, waren mit ihren Projekten oft so erfolgreich, dass sie nach kurzer Zeit weitere Vorhaben gestartet haben. Besonders schade deshalb, weil es im Revier zahlreiche Flächen zu entwickeln gibt, die Rendite versprechen und die in ihrer Größe wohl einmalig in Deutschland sind. Höchste Zeit also, den Schleier aus Ruß und Unwissenheit über dem Revier zu lüften.

Das Revier ist der zweitgrößte Büromarkt Deutschlands

Rund 2,6 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Ruhrgebiet umgesetzt. Mit 16,9 Mio. m² Mietfläche für gewerbliche Objekte ist das Revier nach Berlin der zweitgrößte Büromarkt Deutschlands. Vergangenes Jahr waren 257.000 m² Bürofläche neu im Bau - auch hier lag nur die Bundeshauptstadt vor dem Revier. Und mit einer halben Million Quadratmetern Büroflächenumsatz im Jahr 2018 müssen sich die Städte zwischen Duisburg und Hamm ebenfalls nicht verstecken.

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Es tut sich also eine ganze Menge in der Region. Trotzdem sind es vor allem lokale Player, die sich hier tummeln. Am 13. Dezember erfolgte beispielsweise die Grundsteinlegung für das Huyssen Quartier in Essen. Die Investoren für das Gebäudeensemble, zu dem auch das erste neue Wohnhochhaus im Ruhrgebiet seit Jahrzehnten gehört, sind Privatleute aus dem Revier: Peter Jänsch und Olaf Meyers errichten auf dem rund 3.800 m² großen Grundstück, direkt gegenüber der Essener Philharmonie, 100 Wohnungen plus Büro- und Gewerbeflächen. In dem 18-geschossigen Wohnturm sind 65 Einheiten geplant. Hinzu kommen in zwei Mehrfamilienhäusern weitere 44 Wohnungen und ein Bürogebäude mit 4.200 m² Mietfläche. Die ist bereits an die Wirtschaftsprüfer von PwC vermietet. Die Fertigstellung für das Projekt ist im März 2022 geplant.

Langsam finden sich aber auch bundesweit tätige Akteure im Ruhrgebiet ein. So hat vor wenigen Wochen die Münchner Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft erstmals in Essen gekauft. Die Bayern erwarben den Ruhrtower, ein denkmalgeschütztes, frisch refurbishtes und praktisch voll vermietetes Bürohochhaus, vom Essener Unternehmen Fakt. Der Kaufentscheidung ging eine Standortanalyse voraus, die allerdings aufwendiger war als üblich: "Auch im Ruhrgebiet gibt es je nach Nutzungsart attraktive Investmentmöglichkeiten, wenngleich man in der Region aufgrund der demografischen und sozioökonomischen Fundamentaldaten genauer hinschauen muss als an einem der Top-7-Standorte" erläutert Joachim Mur, Leiter Investment- & Transaktionsmanagement Real Estate bei Wealthcap.

6 Seen Wedau - Rund 90 ha betrieblich nicht mehr benötigter Bahnflächen liegen im Duisburger Stadtteil Wedau. Hier sind bis zu 3.000 Wohneinheiten geplant. Eigentümer der Fläche ist die Gebag, die momentan auf Investorensuche ist.
Quelle: Gebag, Urheber: Michael Oberländer

"Es existieren nicht viele ausgewiesene Bürostandorte hier. Wir halten insbesondere Essen für einen interessanten Markt, den viele Investoren noch nicht für sich entdeckt haben. Die Stadt hat einen weitgehend erfolgreichen Strukturwandel von Industrie hin zu Dienstleistungen hinter sich, ist Sitz zweier DAX-Konzerne und einer dynamischen Gesundheitswirtschaft", fasst Mur die Kaufentscheidung am Standort Essen zusammen.

Das ist ein Anfang. Doch gilt es, im Revier viele andere Investmentmöglichkeiten zu entdecken. Eine Bergbauregion ist das Ruhrgebiet nämlich nicht mehr. Die letzte Zeche in Essen, Zollverein, wurde 1986 stillgelegt. Mit der Schließung der Zeche Prosper Haniel in Bottrop im vergangenen Jahr endete die Geschichte der Steinkohleförderung im gesamten Ruhrgebiet. "Wir haben keinen Bergbau mehr", heißt es im Revier, "wir haben Strukturwandel." Ein bisschen klingt das, als handele es sich dabei um eine chronische Krankheit.

Durch das Ende des Bergbaus wurden große Flächen frei

Tatsächlich hat das Ende des Bergbaus, das in zahlreichen Städten des Ruhrgebiets schon eine Weile zurückliegt, diesen oft riesige Brachflächen beschert, oder, positiver ausgedrückt, Areale, die entwickelt werden können. Einige davon befinden sich heute mitten in den Städten, denn viele Revierstädte wuchsen um die Zechen und Stahlwerke herum. Seitdem dort Ödnis herrscht, grenzen große Wunden direkt an die City.

Duisburger Freiheit - Das ehemalige Areal des Güterbahnhofs misst rund 28 ha und gehört der Gebag, der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Aktuell laufen Verfahren zur Bürgerbeteiligung. Geplant ist, hier Büro, Dienstleistung und eine ergänzende Wohnnutzung zu entwickeln.
Quelle: Gebag, Urheber: Michael Oberländer

Eigentümerin dieser früher schwerindustriell genutzten Flächen ist meist die RAG Montan Immobilien, die sich um die Verwertung der Brachen aus der Bergbauzeit kümmert. Sie ist 2007 aus einer komplizierten Neustrukturierung hervorgegangen, in der die ursprüngliche Ruhrkohle AG (später RAG) in einen weißen und einen schwarzen Teil gespalten wurde. Der weiße Teil ging unter dem Namen Evonik im Jahr 2008 an die Börse und beinhaltet die früheren RAG-Sparten Chemie, Energie und Immobilien. Er soll den schwarzen Teil finanzieren, der sich mit den sogenannten Ewigkeitskosten herumschlagen muss. Denn der schwarze Teil kümmert sich um Themen wie Grubenwasser, Bergbauschäden und das Brachland.

Während manche dieser Brachen aus verschiedensten Gründen keiner immobilienwirtschaftlichen Folgenutzung zugeführt werden können, bieten andere große Chancen. Was unter anderem zur Folge hat, dass der RAG Montan Immobilien langsam ihre Flächen ausgehen und sie händeringend nach neuen Betätigungsfeldern sucht.

Doch neben den ehemaligen Bergbauflächen finden sich weitere, die mit der schwerindustriellen Geschichte der Region zu tun haben und die, sozusagen als Beifang, ebenfalls neu entwickelt werden können. Dazu zählen insbesondere ehemalige Bahnflächen, Areale, die früher von Zulieferbetrieben der Schwerindustrie genutzt wurden, und solche in den Ruhrgebietshäfen.

Freiheit Emscher - Mit 1.700 ha das größte Entwicklungsgebiet Deutschlands. Es umfasst Areale im Norden Essens und im Süden Bottrops. Hier befinden sich ehemalige Bergbauflächen, aber auch vor 120 Jahren entwickelte Quartiere. Vor zwei Jahren startete eine Machbarkeitsstudie, derzeit laufen bereits Tiefbauarbeiten. Auf dem Bild ist die historische Zechensiedlung Kolonie Ebel für die Zeche Prosper in Bottrop zu sehen.
Quelle: RAG Montan Immobilien, Urheber: www.blossey.eu

Eines der wohl gelungensten Beispiele für die Konversion ist der Duisburger Innenhafen. In den 1980er Jahren prügelte sich hier Horst Schimanski alias Götz George fluchend durch eine marode Szenerie. Heute hat sich eine Büro- und Gastronomielandschaft angesiedelt, die im Revier ihresgleichen sucht - und die voll vermietet ist. Als letztes Großbauprojekt startet demnächst das 36.700 m² messende The Curve von den Düsseldorfer developern mit einem Mix aus Hotel, Büro und Wohnen im Innenhafen.

Die extrem niedrige Büroleerstandsquote ist übrigens eines der Hauptprobleme von Duisburg, aber auch den anderen großen Städten im Ruhrgebiet. Mit Werten zwischen 2% und 3% können die Wirtschaftsförderungen noch so trommeln, neue Unternehmen finden keinen Platz, sich anzusiedeln. An den Renditen kann das Desinteresse der Branche nicht liegen. IZ-Comparables weist für das Jahr 2018 beispielsweise Renditen von 6,85% (Kauf Bamler Service Park, Essen) und 8,49% (Kauf Büro- und Geschäftshaus Kampstraße 36, Dortmund) aus. Für ein Geschäftshaus in Bochum (Kortumstraße 85) sind 9,07% verzeichnet. Dortmunds Oberbürgermeister Ullrich Sierau warb auf der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real im Oktober mit einer durchschnittlichen Nettoanfangsrendite von 4,4% für den "Standort Ruhrgebiet". Das sind Werte, von denen Investoren in den Top-7-Städten nur noch träumen können.

Essen 51 - Auf einer rund 55 ha großen Fläche in der Essener City plant die Thelen-Gruppe den 51. Stadtteil der Ruhrgebietsmetropole. Daher auch der Name des Projekts. Früher befanden sich auf der Fläche die Hochöfen von Krupp, die im Krieg von britischen Bombern plattgemacht wurden. Seither lag das Areal brach, bis es die Stadt als Krupp-Gürtel entwickelte. Thelen will hier einen modernen und grünen Stadtteil mit 1.800 Wohnungen realisieren - und im eigenen Bestand halten.
Quelle: Thelen-Gruppe

Am Rand des Duisburger Innenhafens wurden kürzlich die beiden letzten Grundstücke entwickelt. Das Digitalisierungsunternehmen Krankikom hat sich mangels geeigneter Mietflächen selbst eine Zentrale gebaut. Direkt daneben entstand das unter chinesischer Flagge geführte Hotel 7 Days Premium der Plateno-Gruppe. Das chinesische Beherbergungsunternehmen startet seine Expansion in Nordrhein-Westfalen (NRW) wegen der sog. neuen Seidenstraße im Ruhrgebiet. Diese rund 11.000 km lange Bahnstrecke aus dem chinesischen Wuhan endet im Duisburger Hafen.

Investor des Hotels ist die Wiener Soravia-Gruppe, die in der österreichischen Hauptstadt für manchen Büro- und Wohnturm verantwortlich ist. Warum die Wiener in Duisburg investieren, erläutert deren CEO Erwin Soravia so: "Wir glauben an die Region. Im Vergleich zu den am oberen Limit befindlichen Märkten im übrigen Deutschland sehen wir im Ruhrgebiet noch Potenzial. Es gibt hier einen Nachholbedarf an innovativen Konzepten."

Ausreichend Raum dafür gibt es. "Wenn wir etwas können, dann ist es Platz haben", bringt es ein Planungsdezernent auf den Punkt. Die großen Entwicklungsflächen in den Revierstädten suchen nach Investoren aus praktisch allen Immobiliensparten. Rund 3.000 Wohneinheiten sind etwa im Duisburger Süden geplant. Das Vorhaben 6 Seen Wedau gilt als eines der größten Konversionsprojekte in NRW.

Freiheit Emscher wird eine neue Stadt zwischen zwei Städten

Noch eine Nummer größer, nämlich enorme 1.700 ha messend, ist das Gebiet, das unter dem Namen Freiheit Emscher überplant wird. Bislang sorgten gigantische Halden der Zeche Prosper Haniel wie ein riesiger Pfropfen dafür, dass sich die Städte Essen und Bottrop an ihrer gemeinsamen Grenze kaum entwickeln konnten. Nach dem Ende des Bergbaus kann RAG Montan Immobilien nun die Haldenflächen angehen und lässt zusammen mit den beiden Kommunen einen gemeinsamen grünen Stadtteil entstehen - unter Einbeziehung der alten Zechensiedlungen. Ein Projekt, bei dem in Dekaden gedacht werden muss.

Dortmunder Hafen - Ein neues hippes Quartier soll am Dortmund-Ems-Kanal entstehen. Bis zu 5.000 Arbeitsplätze in mehreren Bürogebäuden, aber auch ein Innovations- und Gründercampus sind denkbar.
Quelle: geschossen-com - designbüro

Dass Großfläche im Revier nicht zwingend auch große Entwicklungszeit bedeutet, belegt das Areal des früheren Opelwerks im Bochumer Stadtteil Laer. Fünf Jahre nachdem hier das letzte Auto vom Band gelaufen ist, sind über 60% der Flächen in dem Gebiet, das nun, aufgrund seiner geografischen Daten Mark 51°7 heißt, vermarktet. Eine schlagkräftige Entwicklungsgesellschaft namens Bochum Perspektive 2022, eine gute Planung und der Mangel an vergleichbaren Grundstücken sorgten beispielsweise für die Ansiedlung des modernsten Distributionszentrums von DHL in Deutschland.

Landmarken hat sein Herz für Bochum entdeckt

Der Aachener Entwickler Landmarken kaufte das rund 12.000 m² große Opel-Verwaltungsgebäude und vermietete es unter anderem an die Ruhr-Universität. Angetrieben von dem Erfolg, plant Landmarken nun einen rund 50.000 m² messenden Industrie-, Technologie- und Wissenscampus rings um das Verwaltungsgebäude. Einen ersten Mietvertrag über rund 13.700 m² schlossen die Aachener bereits mit der Viactiv Krankenkasse ab. Und weil Landmarken in Bochum so schön im Flow ist, gab das Unternehmen kürzlich bekannt, zwischen dem Hauptbahnhof und dem sogenannten Bermudadreieck das Büro- und Hotelprojekt Be.cause zu realisieren. Bis zu zehn Etagen und rund 24.000 m² BGF wird das Vorhaben messen.

Mark 51°7 - Das frühere Opelwerk im Bochumer Stadtteil Laer. Vor exakt fünf Jahren lief hier der letzte Zafira vom Band. Mittlerweile ist die rund 70 ha große Fläche zu 60% vermarktet. Mit rund 6.000 Arbeitsplätzen sind hier mehr Menschen beschäftigt als zu Opelzeiten.
Quelle: Stadt Bochum, Urheber: Lutz Leitmann

Voller Lob für Bochum ist Eckhard Brockhoff. Das Urgestein der gewerblichen Immobilienbranche im Revier sagt: "Bochum ist durch die äußerst fruchtbare Zusammenarbeit von Bürgermeister Thomas Eiskirch, dem Chef der Wirtschaftsförderung Ralf Meyer und dem Baudezernenten Dr. Markus Bradtke herausragend aufgestellt." Doch auch die anderen Revierstädte kommen in Brockhoffs Beurteilung gut weg. Er lenkt das Interesse auf die kleineren, noch weniger bekannten Standorte: "Abseits der großen Ruhrgebietsstädte, direkt entlang der A 40 tut sich viel, sodass auch die C-Standorte in den Fokus der Investoren rücken. In Herne arbeiten der Bürgermeister Frank Dudda, der Chef der Wirtschaftsförderung Holger Stoye und der Vorstandsvorsitzende der Sparkasse Herne Antonio Blanquez hervorragend zusammen und konnten namhafte Unternehmen für die Ansiedlung in ihrer Stadt gewinnen."

Nicht zuletzt die Wirtschaftsförderung Business Metropole Ruhr verdient Lob. Brockhoff weiß: "Investoren werden in der Metropole Ruhr mit offenen Armen empfangen. Unermüdlich und außerordentlich bedeutend für die Zukunftsgestaltung des Ruhrgebiets ist die Arbeit von Rasmus C. Beck, Chef der Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr, dessen Arbeit wir sehr schätzen."

Natürlich ist nicht alles "tacko", wie es im lokalen Idiom heißt. So schick wie München und Hamburg wird das Revier nie sein und die Büromieten liegen mit maximal 17 Euro/m² deutlich unter deren Niveau. Denjenigen, die sich darauf einlassen und nicht in Düsseldorf hängen bleiben, verspricht es jedoch viele Möglichkeiten und einträgliche Renditen.

Kommentar zu "Das Renditerevier"

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An schlechter Presse mangelt es dem Ruhrgebiet nicht. Gerade erst erhielt es den wenig begehrten Titel "Problemregion Nummer 1" im Armutsbericht 2019 des Paritätischen Wohlfahrtsverbands. Mit einer Armutsquote von 21,1% bei 5,8 Mio. Einwohnern wäre das Ruhrgebiet, wenn man es als eigenes Flächenbundesland sähe, das ärmste der Republik.

Warum sollten Investoren ausgerechnet hier Millionen oder gar Milliarden Euro in Immobilienprojekte stecken? Die Antwort lautet simpel. Weil es genauso wenig "das Ruhrgebiet" gibt wie "den Standort" Berlin, London oder Madrid. Weil es vermutlich die wenigsten Investoren in die Pariser Banlieus zieht oder in den Londoner Stadtteil Brixton. Selbst Berlin-Neukölln war bis vor einiger Zeit noch eine ziemliche No-go-Area für Investorengeld.

Mit dem Ruhrgebiet ist es eben wie mit allen anderen Metropolen - und als solche muss es tatsächlich begriffen werden. Es gibt eher gute Ecken und eher miese. Die Faustregel im Revier lautet: Von Süd nach Nord wird's schäbiger. Das gilt sowohl für das Ruhrgebiet als Ganzes als auch für die meisten Städte. Der Essener Süden erzielt Wohnimmobilienpreise, die denen von Düsseldorf in nichts nachstehen. Im Essener Norden hingegen herrscht eher Masse statt Klasse.

Die südlichen Ruhrgebietsstädte, also Duisburg, Mülheim, Essen, Bochum und Dortmund, sind attraktivere Standorte als die im Norden. Der einfache Grund: Je nördlicher, desto tiefer musste früher nach der Kohle gegraben werden. Darum entwickelten sich zunächst die südlichen Städte. Sie beherbergten auch die Konzernzentralen. Erst später, mit dem Fortschreiten der Technik, konnte die Kohle in den nördlichen Gebieten gefördert werden, in denen dann auch die Städte wuchsen.

Wer sich also mit dem Ruhrgebiet beschäftigt, der kann die Perlen im Revier finden - und weitere Vorteile, die nicht sofort ins Auge springen. So siedelt der schwäbische Autozulieferer Bosch seine Cyber-Security-Tochter Escrypt mit geplant 2.000 Mitarbeitern in Bochum an. Der Grund dafür ist, dass ein Großteil der Angestellten einen Migrationshintergrund hat. Und Fremdenfeindlichkeit ist im Revier kaum ein Thema. Thorsten Karl

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