Realkredite werden digitaler - Banken sollten ein ganzheitliches Datenstrukturmodell entwickeln

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Dominik Löber, Senior Partner im Competence Center Financial Services bei der Unternehmensberatung Roland Berger, sieht die auf Immobilienfinanzierungen spezialisierten Banken auf einem guten Weg, den gesamten Kreditprozess zu digitalisieren. Doch damit das wirklich gelingt, müssten sich die Institute auf einheitliche Standards einigen.

Herr Löber, im November 2017 hatten Sie mit Ihren Kollegen Klaus Juchem und Markus Strietzel einen Report zum Thema "Digitalisierte Finanzierung von Immobilien" veröffentlicht. Was hat sich seitdem getan und wann gibt es ein Update zu Ihrer Studie?

Digitalisierung ist mittlerweile ein Thema, das die Finanzbranche bewegt. Es ist ein richtiger Wettlauf entstanden, alle haben Angst, den Zug zu verpassen. Die zwei Jahre, die seit Erscheinen unserer Studie vergangen sind, sind im IT-Kontext sicherlich eine sehr lange Zeit. Aber da die Banken sehr dicke Bretter bohren müssen, um ihre Systeme ans Digitalzeitalter anzupassen, ändert sich nicht sofort etwas an den direkt sichtbaren Dingen, auch wenn im Hintergrund unter Umständen viel passiert ist. Wir werden jedenfalls im Sommer 2020 einen Anschlussreport veröffentlichen, um die aktuelle Entwicklung zu beleuchten.

Als Außenstehender drängt sich bisweilen der Eindruck auf, dass die Banken in Bezug auf die Digitalisierung zwar viel ankündigen, aber wenig Veränderung sichtbar wird. Wie beurteilen Sie das?

Die Grundfrage, die wir uns schon bei unserem damaligen Report gestellt haben, lautete: Wo sollten die Banken überhaupt mit der Digitalisierung anfangen? Für die Finanzierungskunden sind die bisherigen Veränderungen in der Tat noch ziemlich überschaubar. Es gibt zwar ein paar herausragende Projekte. In Deutschland hat die Helaba (Landesbank Hessen-Thüringen) mit ihrem Kundenportal für Firmen- und auch Immobilienkunden ein großes Projekt auf den Weg gebracht. Aber der Großteil der Digitalisierungseffekte entsteht momentan gar nicht an der Schnittstelle zum Kunden, sondern in den internen Prozessen der einzelnen Finanzhäuser. Da gibt es noch sehr viel zu tun, hier lassen sich große Effizienzen heben. Die Kundenanbindung an diese digitalisierten Prozesse ist dann erst der zweite Schritt, so weit sind wir an vielen Stellen aber noch nicht.

Erläutern Sie ein bisschen genauer, was Sie damit meinen.

Konkret geht es um eine Frage, an der auch wir als Roland Berger im Moment mit Hochdruck arbeiten: Wie lässt sich eine komplett digitale Prozessstrecke in der Bau- und Projektfinanzierung am besten realisieren? Es macht ja keinen Sinn, nur Teile des Prozesses zu digitalisieren, sodass am Ende doch wieder irgendwo ein Stapel Zettel herausfällt. Es gibt dazu am Markt derzeit einige interessante Ansätze, also gemeinsame Datenstrukturen für gewerbliche Immobilien - von der Verwaltung über den Verkauf bis hin zur Finanzierung. Die Bemühungen einiger deutscher Start-ups etwa gehen in diese Richtung, beispielsweise von 21st Real Estate oder realxdata. Sie befinden sich damit an der Schnittstelle zwischen Proptech und Fintech, eigentlich müsste sich dafür mal jemand einen eigenen Begriff einfallen lassen. Noch ist jedoch nicht absehbar, wer in diesem Wettbewerb der Datenplattformen das Rennen machen wird. Ich denke, es wird das Konzept den größten Marktanteil gewinnen, dessen Initiator den engsten Kontakt zu den Banken hat und dadurch auf das Know-how der Wertermittler und Kreditsachbearbeiter zurückgreifen kann.

Was ist denn mit den Datenraumanbietern im Immobilienbereich wie Drooms, Evana oder Architrave?

Diese Unternehmen leisten ebenfalls einen wichtigen Beitrag. Momentan ist ihr Datenmodell sehr an den Bedürfnissen der Asset-Manager ausgerichtet, die ja auch zu ihren Hauptkunden zählen. Das ist gar nicht verkehrt, nur müssen wir berücksichtigen, dass jeder Beteiligte an einer Immobilientransaktion, sei es Wertermittler, Kreditanalyst, Asset-Manager oder Investor, einen anderen Fokus in seinem Datenmodell hat. Alle arbeiten immer nur mit Ausschnitten aus allen vorhanden Daten und strukturieren diese daher anders. Die große Lösung wäre daher, ein ganzheitliches Datenstrukturmodell zu erarbeiten, sodass eine Bank auf Knopfdruck sagen kann: Alle Daten, die sowohl die internen Stakeholder als auch die Aufsicht von uns verlangen, liegen bereits vor. Also können wir den Kredit auszahlen. Die Datenraumanbieter könnten sich in diese Richtung entwickeln, wenn sie es schaffen, eine große Bank als Partner zu gewinnen.

Gibt es bisher keinen Anbieter, der ein so umfassendes Modell anbietet?

Nein, denn die Anforderungen an ein solches Modell müssten die Banken erst einmal jeweils intern und dann untereinander klären. Anders gesagt, sie müssten ihre Geschäftsmodelle in ein Datenstrukturmodell übertragen und sich klar werden, nach welchen Regeln aus Mieterlisten, Mietverträgen, Kostenaufstellungen für die Bewirtschaftung der Immobilie usw. welche Werte und Kennzahlen abgeleitet werden. Das läuft heute noch nicht vollkommen standardisiert und zum großen Teil händisch ab. Erst wenn die Banken sich intern darin einig sind, könnten sie untereinander einen Standard vereinbaren. Da das tief in die Prozesse der Institute eingreift, bringt es gar nichts, wenn sich nur die externen Gutachter oder Datenmanagementanbieter darüber einig sind, denn die müssen den Kredit nicht ausreichen. Für gemeinsame Finanzierungen der Banken, also Konsortialkredite oder Club-Deals, wären solche Übereinkünfte ein wichtiger Anfangspunkt auf dem Weg zum volldigitalen Immobilienkredit.

Sind die Immobilienfinanzierer bei ihrem internen Findungsprozess etwa auf demselben Entwicklungsstand?

Nein, es gibt schon Unterschiede. Die deutschen Kreditinstitute, die als Pfandbriefbanken nahezu ausschließlich auf große Immobilienfinanzierungen spezialisiert sind, wie z.B. Berlin Hyp, Aareal Bank oder Deutsche Pfandbriefbank, sehe ich an dieser Stelle weiter vorne als Häuser, die nur gelegentlich und in geringerem Umfang gewerbliche Objekte finanzieren. Finanzierungen, die dinglich besichert sind und bei denen die Haftung auf das Eigenkapital der Projektträger beschränkt ist, also asset-based und non-recourse, eignen sich ideal, um den dahinterstehenden Prozess zu digitalisieren. Das betrifft das gesamte Realkreditgeschäft, also Finanzierungen für Schiffe, Flugzeuge und eben für Immobilien. Hinzu kommt, dass die großen Universalbanken zu Recht sagen: Jeder Euro Investition in Digitalprozesse im Zahlungsverkehr, bei der Betreuung von Mittelstandskunden oder im standardisiertem Privatkundengeschäft bringt mir mehr, als ihn in die Projektfinanzierung zu stecken, die nur einen kleinen Teil meines Geschäfts betrifft.

Nun klagen die Banken, dass ihnen die Niedrigzinsen die Erträge verhageln, gleichzeitig sind IT-Entwickler teuer und schwer zu bekommen. Wie lässt sich dieser Widerspruch auflösen?

Der Niedrigzins trifft andere Geschäftsbereiche deutlich stärker als die gewerbliche Immobilienfinanzierung, denn die Banken kriegen ja im Gegenzug auch eine supergünstige Refinanzierung. Andersherum wird ein Schuh draus: Wer jetzt mit einem Abschwung rechnet, aber trotzdem nicht in neue Prozesse investiert, für den wird es langsam eng. Das Problem der Entwicklerkapazitäten sehe ich so allerdings nicht. Natürlich braucht eine Bank auch personelle Ressourcen in der IT und nicht alle haben genügend Entwickler an Bord. Aber erst müssen Sie sich über die Prozesse im Klaren sein, die digitalisiert werden sollen. Und dazu sind zunächst Projektgruppen nötig, bei denen Kundenbetreuer, Kreditsachbearbeiter und Wertermittler mitwirken.

Digitalisierung ist viel mehr als ein Effizienzthema

Ließe sich nicht außerdem argumentieren, dass sich eine Investition in veränderte Prozesse durch mehr Effizienz wieder bezahlt macht?

Im Prinzip ja, aber Digitalisierung ist viel mehr als ein Effizienzthema, sondern betrifft zudem die Risikosteuerung, die Geschwindigkeit und Qualität von Entscheidungen, die Konformität mit den Anforderungen der Finanzaufsicht und die Kundenzufriedenheit. Die könnte zum Beispiel deutlich verbessert werden, wenn der Kunde den Fortschritt der Finanzierung an einem Zeitstrahl ablesen kann. Kurz gesagt: Eine Prozessdigitalisierung würde viele Probleme lösen, mit denen sich die Banken heute herumschlagen. Ich betone aber, dass beispielsweise ein Dashboard für den Kunden erst dann Sinn ergibt, wenn die Prozesse intern voll digitalisiert sind. Sonst entsteht wieder die Notwendigkeit manueller Eingaben und damit von Datenbrüchen und Fehlerquellen.

Wie müsste ein Immobilienfinanzierer konkret vorgehen, wenn er seinen Kreditprozess digital abbilden will?

Aus meiner Sicht liegt der richtige Ansatz in einem Reverse Engineering, also dem Aufrollen des Prozesses von seinem Ende her. Was ist das konkrete Endergebnis, das erzielt werden soll? Das kann ein Kreditvertrag sein, ein Gremienbeschluss oder die Indeckungnahme einer Sicherheit. Von diesem Punkt muss Schritt für Schritt zum Ausgangspunkt zurückgedacht werden. Was sind die benötigten Quelldaten? Wie kommen diese Daten zu mir? Und welche Dokumentenanforderungen ergeben sich daraus? Sind diese Ziele formuliert, lässt sich ein Pflichtenheft für die IT erstellen. Der jeweilige Sachbearbeiter bekäme in einem digitalen Prozess dann die eingegangenen Dokumente angezeigt, könnte sie überprüfen und das entsprechend dokumentieren.

Im Asset-Management wird teilweise der Einsatz von Softwarerobotern zum Ausfüllen von Dokumenten getestet, also sogenannte Robot Process Automation. Welche Rolle spielt diese Technologie bei der Digitalisierung des Finanzierungsprozesses?

Hier sind verschiedene Ebenen zu unterscheiden. Die erste betrifft die Erfassung von Daten. Entsprechende Systeme zur optischen Charakterkennung, kurz OCR, gibt es schon seit vielen Jahren. Aber diese erleichtern nur die Auslesefunktionalität, sie verhindern nicht, dass der Sachbearbeiter, der die OCR-Eingabe prüft, Datenpunkte anders verarbeitet als sein Kollege. Das bringt uns zur zweiten Ebene, nämlich der Datenablage. Wenn unterschiedliche Personen dieselben Daten in verschiedene Systeme einpflegen oder auf unterschiedliche Weise ins selbe System, haben wir ein Problem. Ohne das eingangs angesprochene Datenstrukturmodell kann kein durchgängig digitaler Prozess entstehen. Alles, was wir bisher an Eingabehilfen sehen, sind nur Teillösungen, die das Grundproblem der divergierenden Datenstrukturen in den Einzelsystemen nicht lösen.

Herr Löber, danke für das Gespräch.

Das Interview führte Ulrich Schüppler.

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