Eigenkapital wird verzichtbar - Zahl der Vollfinanzierungen für Häuslebauer wächst

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In der Bankenwelt galt nach der Finanzkrise eine Faustregel: Für eine private Baufinanzierung sollten mindestens 20% Eigenkapital eingebracht werden. Doch immer mehr Banken lassen sich wieder auf 100%- und sogar auf 110%-Finanzierungen ein. BaFin und EZB sehen zwar gewisse Gefahren, wirklich beunruhigt sind sie aber nicht.

"Nein, eine regelmäßige Meldepflicht der Banken für Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es nicht", sagt Ralf Schürmann, Pressesprecher der Finanzaufsicht BaFin. Lediglich die Höhe der Kreditvolumina an sich hat die Behörde jüngst ausführlich abgefragt. Allerdings beobachte sie die Hochausläufer intensiv, da sie als Faktor der Stabilität des Finanzsystems risikorelevant seien.

100%-Finanzierungen decken den Kaufpreis einer Immobilie als Kredit voll ab, 110%-Finanzierungen berücksichtigen sogar noch die Nebenkosten. Die Banken lassen sich das mit einem satten Aufschlag bezahlen, denn sie staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf, also dem Kreditanteil am Immobilienwert. Die Stiftung Warentest hat ermittelt, dass die Zinssätze ab einem Beleihungsauslauf von etwa 75% signifikant steigen. Ab etwa 90% geht es dann ganz steil nach oben. Übersteigt der Anteil diese Marke, liegt demnach z.B. bei der Postbank der Kreditzins auf die über diesem Prozentsatz liegende Finanzierung bei stolzen 8,81%, die Commerzbank berechnet 7,59%, die Allianz 7,08%.

19,33% Anteil Finanzierungen mit einem LTV über 100%, 3. Quartal 2019

Die Beleihungsausläufe (LTV, Loan-to-Value) bei privaten Wohnungskrediten steigen kontinuierlich, wie der jüngste Stresstest von BaFin und Deutscher Bundesbank zeigt: Im Vergleich zu 2016 kletterten die LTVs um 2,7 Prozentpunkte auf 86,5% im Jahr 2018. Die Kreditplattform Europace hat eigene, nicht repräsentative Auswertungen angestellt. Im dritten Quartal 2019 lag der Anteil von Finanzierungen mit einem LTV über 100% demnach bei 19,33%. Im gleichen Zeitraum des Jahres 2015 hatte er noch bei 3,8% gelegen, Ende September 2018 betrug der Wert 10,31%. Ein deutlicher Anstieg also innerhalb von nur einem Jahr.

Offizielle Daten der Bundesbank oder der BaFin gibt es nach Angaben der beiden Behörden nicht. "Wir können hier oft nur spekulieren", moniert Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am Regensburger Irebs-Institut. "Das Gesetz zum Kreditregister ist ja gescheitert." Der zweite Anlauf hierfür läuft gerade. Das Bundesfinanzministerium hat kurz vor Weihnachten 2019 den Referentenentwurf für die Finanzstabilitätsdatenerhebungsverordnung veröffentlicht. Aufgrund einer einjährigen Umsetzungsfrist werden Banken aber frühestens 2021 Daten über ihre Wohnungskreditvergabe liefern müssen.

Eine Sprecherin der Europäischen Zentralbank (EZB) sieht zwar ein grundsätzliches Risiko, dass es bei einem Ausufern solcher Vollfinanzierungen seitens der Kontrollbehörden kein direktes Mandat zum Eingreifen gibt. Und die Vizepräsidentin der Deutschen Bundesbank, Claudia Buch, erkennt ebenfalls die Gefahr, dass aufgrund der weiter steigenden Hauspreise im Land "Marktteilnehmer die vergangene Entwicklung zu optimistisch in die Zukunft fortschreiben und dabei die Werthaltigkeit von Sicherheiten überschätzen", wie sie bei der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts 2019 sagte. Nervös macht das die Notenbankerin aber nicht. Ein Griff in die Instrumentenkiste, namentlich die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers um 0,25%, sorge bereits für eine Verringerung des Risikos.

Einigkeit scheint im Finanzsektor in Bezug auf eine mögliche Begrenzung der Beleihungsausläufe bei den Kreditinstituten zu herrschen: Sebastian etwa hält einen LTV-Deckel für "unnötig". Wenn die Eigenkapitalanforderungen an die Banken risikoadäquat seien, reiche das völlig aus. "Dann wird sich auch die Bankenkrise nicht wiederholen." BaFin-Sprecher Schürmann sieht ebenso keinen Grund für die Maßnahme: "Sowohl die BaFin als auch der Ausschuss für Finanzstabilität sehen die rechtlich definierten Voraussetzungen zum jetzigen Zeitpunkt als nicht erfüllt an."

Die Voraussetzungen, die er meint, sind in § 48u des Kreditwesengesetzes (KWG) geregelt. Von einer "Störung der Funktionsfähigkeit des Finanzsystems" ist hier die Rede. Sparkassenverbandssprecher Stefan Marotzke hält eine LTV-Begrenzung für ein "vergleichsweise grobes Instrument, weil es nur zwei Werte berücksichtigt". Der Spielraum, individuelle Finanzierungsgestaltungen mit dem Kunden zu finden, werde dadurch eingeschränkt. "Die Bank kann sonstige Sicherheiten wie beispielsweise eine Lebensversicherung des Kunden oder der Eltern nicht berücksichtigen, weil diese nicht in die LTV-Berechnung einbezogen werden dürfen." Im Nachteil wären auch jüngere Kunden mit hohem Einkommen, aber geringem Eigenkapital.

Dass die Bonität der Kreditnehmer für 100%- oder 110%-Finanzierungen sehr gut sein muss, damit Banken mit dem Kredit herausrücken, bestätigt Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied beim Baufinanzierungsdienstleister Interhyp. Sie hat beobachtet, dass die Zahl der Banken, die solche Vollfinanzierungen anbieten, gering ist. Die meisten beschränkten ihren Finanzierungsanteil auf 80% bis 90% des Objektwerts. Oft sind es regionale Banken, die höher finanzieren, hat sie festgestellt. Diese Institute könnten die lokalen Gegebenheiten, auch die Immobilienwerte, gut einschätzen. Um die Risiken eines Zinsanstiegs zu reduzieren, rät Mohr zu "überdurchschnittlich hohen Tilgungen und Zinsbindungen".

Die Banken scheinen sich ihrer Sache sehr sicher zu sein, wenn sie eine derartige Baufinanzierungsvariante anbieten. Beruhigend wirkt ebenso, dass sich die Aufsichtsbehörden gelassen zeigen: Sie wären in Zeiten von Basel III und überhöhten Immobilienpreisen die ersten, die Alarm schlügen.

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