Deutschland ist nicht erste Wahl - Schariakonforme Investments sind hierzulande selten

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Schariakonforme Investments unterliegen strengen Glaubensregeln und müssen zinslos ablaufen. Von einem Boom in dem Bereich ist Deutschland derzeit weit entfernt. Großbritannien, Frankreich und die USA sind die Hauptzielmärkte. Um den Vorgaben der Scharia zu entsprechen, zeigen sich die Immobilienanleger, die meist aus dem arabischen Raum stammen, recht flexibel bei ihrem Engagement. In Deutschland droht allerdings die Zahlung von doppelter Grunderwerbsteuer.

Jüngst vermeldete die Kanzlei Clifford Chance die erfolgreiche Beratung eines kuwaitischen Family-Offices beim Kauf des Bürogebäudes Neudorfer Tor in Duisburg. Solche Meldungen haben Seltenheitswert. Der Anteil schariakonformer Immobilieninvestments in Deutschland aus dem arabischen, türkischen und fernöstlichen Raum ist gering, sagt Rechtsanwalt Rüdiger Litten von der Kanzlei Fieldfisher. "Ich habe häufig mit Anlegern aus der Golfregion zu tun - Großbritannien, Frankreich und die USA sind viel attraktiver." Die hiesigen Investments verharren etwa auf dem gleichen Niveau, hat Litten beobachtet. Zahlenmaterial für Europa, aufgeschlüsselt nach den islamisch geprägten Regionen, gibt es vom Immobilienmakler Colliers. Demnach kamen von Oktober 2018 bis September 2019 insgesamt 676 Mio. Euro Gewerbeimmobilieninvestments aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, 463 Mio. Euro aus Kuwait und 351 Mio. Euro aus Saudi-Arabien. Zum Vergleich: In Deutschland prognostiziert JLL für das Gesamtjahr 2019 ein Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien von 77 Mrd. Euro. Das sind ganz andere Dimensionen.

Die Liste der Vorgaben für schariakonforme Geschäfte ist lang. "Es darf nichts mit Schweinefleisch, Alkohol, Tabak, Glücksspiel, Erotik, Waffen und dem Zinsgeschäft sein", zählt die Investmentberaterin Anni Hönicke Beispiele auf. Während Investments in Fünfsternehotels wegen der Minibar und der Restauration nicht die Scharia-Anforderungen erfüllen, könnte ein Budgethotel ohne Gastronomie aber konform sein. Die Investoren zeigen bei der Auslegung dessen, was schariakonform ist und was nicht, eine gewisse Flexibilität. "Hat ein Büro- und Geschäftshaus eine Bankfiliale, ist das sicher nicht schädlich, die Zentrale einer konventionellen Bank aber schon", sagt Hönicke.

Für die Finanzierung der Deals gibt es verschiedene Varianten. "Hypothekenbanken bieten zinsfreie, also im Prinzip schariakonforme Immobilienfinanzierungen an und refinanzieren diese über Pfandbriefe", erklärt Jurist Litten eine davon. Beim sogenannten Murabaha beauftragt der Investor eine Bank, eine Immobilie zu erwerben, und versichert zugleich vertraglich, dass er dem Kreditinstitut die Immobilie für einen bestimmten Betrag abnehmen wird. "Die Bank kauft das Haus und gibt es dann teurer an den Kunden weiter", erläutert Litten. Die Bank bezahlt den Immobilienverkäufer umgehend, während der Käufer erst später oder in Raten zahlen muss. Auf diese Weise werden Zinsen vermieden. Denn diese verbietet die Scharia.

Das Problem ist, dass dabei hierzulande zweimal Grunderwerbsteuer anfällt. "Die Briten und Franzosen haben das für solche Geschäfte klar rechtlich ausgeschlossen, in Deutschland gibt es zwar einen Gerichtsbeschluss des Oberlandesgerichts Hamm (Az. 15 W 237/18), der in die ähnliche Richtung weist, aber eben kein Gesetz", erklärt der Anwalt. Ein Steuerausweg können zudem Gesellschaftskonstrukte sein.

Hönicke, die jüngst von der DekaBank in die Investmentbranche wechselte, berät unter anderem die in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässige Gesellschaft Gulf Islamic-Investments. Sie sieht großes Potenzial für islamische Investments in Deutschland. Schließlich sei der hiesige Markt im weltweiten Vergleich besonders robust und stabil. Auch Gerold Jaeger, Anwalt bei Clifford Chance, ist optimistisch: "Neben koreanischen und französischen nehmen zunehmend auch arabische Investoren Deutschland in den Blick", hat er beobachtet. Hilfe des Gesetzgebers beim Thema Grunderwerbsteuer wäre willkommen.

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