Risikominimierung in Zeiten von Brexit und Bazillus

Simon Rubinsohn plädiert dafür, dass sich die Immobilienbranche konstruktiv in Debatten um den Klimawandel oder die Wohnungsmärkte einbringt.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Die Zinsen bleiben niedrig, der Brexit ist erstmal durch und die Immobilienbranche boomt - eigentlich gibt es also keinen Grund zur Klage. Simon Rubinsohn, Chefökonom von RICS, mahnt dennoch eine aktive Rolle der Branche in den prägenden Debatten für die Zukunft an.

Simon Rubinsohn ist Brite und damit krisengeprüft. Monatelang schwebte schließlich der Brexit wie ein Damoklesschwert über der Insel und ihren Immobilienmärkten, die der Chefökonom des Branchenverbands RICS schon qua Wohnort im Blick behält. Jetzt, nachdem sich der dichteste Nebel rund um den Austritt des Königreichs aus der EU erst einmal verzogen zu haben scheint, beobachtet Rubinsohn ein deutliches Erstarken der Märkte. "Direkt nach dem Brexit war die Erleichterung deutlich spürbar. Für viele Investoren ist UK weiterhin ein sehr interessanter Markt. Entsprechend floss nach dem Austritt ziemlich schnell wieder viel Geld, das zurückgehalten worden war", berichtet Rubinsohn, der jüngst nach Frankfurt gereist war, um die RICS-Bewertungskonferenz zu eröffnen.

Auf der durfte der Blick über den Ärmelkanal natürlich nicht fehlen. Schließlich ging es im Kern um wachsende Unsicherheiten und deren Einfluss auf die Marktentwicklung. Und so groß die Brexit-Erleichterung zu Beginn auch gewesen sein mag, mahnt Rubinsohn doch an, dass längst noch nicht alles ausgestanden ist. "Keiner weiß, wie das Abkommen mit der EU am Ende des Jahres aussehen wird. Oder ob es überhaupt eines geben wird", sagt Rubinsohn.

Ebenso dürfe der Einfluss der britischen Einwanderungspolitik nicht unterschätzt werden. Die britische Regierung plant ein punkteorientiertes Immigrationssystem, nach dem es einzelne Einwanderergruppen künftig schwerer haben sollen, ins Land zu kommen. "Da muss man nur mal alleine an den Pflegemarkt denken. Viele Beschäftigte aus der Pflegebranche in UK kommen aus Osteuropa", gibt Rubinsohn ein Beispiel für die damit verbundenen Unsicherheiten. Hinzu kämen wachsende politische Unabhängigkeitsbestrebungen in Schottland und Irland, die schwer einzuschätzen seien. "Jedenfalls wäre es kurzsichtig, mittelfristig nicht von Schwierigkeiten auszugehen", bilanziert der Chefökonom die Lage in Großbritannien.

Kurzfristig sorgt sich Rubinsohn um die Auswirkungen des Coronavirus-Ausbruchs in China auf die Weltwirtschaft. Dieser habe den Entwicklungserwartungen bereits jetzt einen Dämpfer verpasst. "Die Wirtschaftsleistung in China geht zurück, in Deutschland ebenso. Viele Industrien hängen an der globalen Liefer- und Produktionskette", sagt er.

Klimawandel verändert die Rahmenbedingungen

Globale Veränderungen und deren Einfluss auf lokale Märkte beschäftigen Rubinsohn zudem, wenn er den Blick auf eine der zentralen Zukunftsaufgaben der Immobilienbranchen richtet - den Klimawandel. Der Chefökonom warnt davor, dass dieser nicht alleine die Wirtschaftssysteme ärmerer Länder treffen, sondern ebenso deutliche Spuren in den großen Volkswirtschaften hinterlassen werde.

Mit dem Klimawandel einher gehen neue Risikoparameter ebenso wie Anforderungen, die von Nutzern und Investoren an Gebäude gestellt werden. "Die Immobilienwirtschaft hat Spielräume, auf neue Anforderungen zu reagieren. Und sie tut es nach meinen Beobachtungen. Einerseits etwa durch CO2-Einsparungen am Bau, andererseits aber auch auf Finanzierungsseite", sagt Rubinsohn.

Inzwischen werde viel deutlicher als noch vor ein paar Jahren wahrgenommen, dass Maßnahmen zum Klimaschutz nicht nur Geld kosten, sondern wirklich einen Return bringen können. "Das Risiko, nichts in dieser Richtung zu unternehmen, wird mit dem Anspruch, der an die Gebäude gerichtet wird, immer größer. Die Frage wird künftig sein, ob es für Gebäude einen ,Green Premium‘ oder eher einen ,Black Discount‘ geben wird", blickt Rubinsohn in die nähere Zukunft.

Die Relevanz des Themas schätzt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), auf der RICS-Bewertungskonferenz ähnlich ein. "Wir stehen erst am Anfang der Debatten über Details zu diesem Thema. Aber Immobilienbanken werden künftig Aussagen dazu treffen müssen, wie sich Klimarisiken auf ihren Bestand auswirken können. Dieser Druck wird politisch erzeugt, und er wird sicher kommen", sagt er (lesen Sie dazu auch "Der Begriff der Nachhaltigkeit bleibt vage").

Politischer Druck beschäftigt Rubinsohn wie auch die restlichen Konferenzteilnehmer darüber hinaus in einer ganz anderen Hinsicht. Dass Maßnahmen wie der Mietendeckel in Berlin Einfluss auf die Immobilienwertentwicklung nehmen, ist klar. In welchem Umfang dies geschieht bleibt allerdings auch nach einer Diskussionsrunde auf dem Kongress im Dunklen. "Die Frage wird am Ende sein, wie die Werte beim Exit aussehen, wenn jetzt über Jahre die Kosten für die Instandhaltung heruntergefahren werden", benennt Dirk Hennig, Partner bei PwC Deutschland, eines der Problemfelder.

Einig ist sich die Runde dahingehend, dass der Mietendeckel schon jetzt Wirkung zeigt. Die Rede ist vom "transaktionsfreien Raum". "Momentan halten alle die Füße still bis zur Klärung der rechtlichen Situation", berichtet Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation Advisory bei JLL. Eine "panikartige Verkaufswelle" beobachtet er aber nicht. Tolckmitt warnt davor, dass zusätzliche Städte auf den Mietendeckel-Zug aufspringen könnten. Auch wenn Sachargumente in der Debatte zu häufig gar keine Rolle gespielt hätten, wolle der vdp diese weiter in die Diskussionen mit einbringen. "Berlin ist ja nicht alleine mit solchen Überlegungen", mahnt er.

Das ist ein Ansatz, der Simon Rubinsohn wohl gefallen dürfte. Schließlich plädiert er dafür, dass die Branche aktiv an den Zukunftsdebatten mitwirkt, anstatt nur auf diese zu reagieren. "Lösungen für die drängenden Probleme auf den angespannten Wohnungsmärkten zu finden, liegt in den Händen der Immobilienbranche. Sie hat die Chance, die eigene Rolle zu erkennen und neu zu definieren. Aber dazu muss sie in den Dialog eintreten", sagt er.

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