Wolken über dem deutschen Hotelmarkt

Mit dem Squaire wurde Ende 2019 auch das Hilton Garden Inn Frankfurt Airport verkauft.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Hotelimmobilien bleiben gefragt. Die Renditen sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiv, und die Zahl der Übernachtungen steigt in Deutschland seit zehn Jahren in Folge. Doch am Himmel ziehen Wolken auf: Die Preise für Immobilien explodieren, mancherorts bauen sich Überkapazitäten auf, und das Coronavirus droht die Reisetätigkeit einzuschränken. Global aktive Investoren üben sich schon in Vorsicht.

Ein "Feuerwerk an Großdeals" meldete das Maklerhaus Colliers International mit Blick auf das Kapital, das im vergangenen Jahr in Hotel-immobilien gesteckt wurde. "Eine beeindruckende Jahresendrallye" habe das Transaktionsvolumen in Deutschland knapp über die 5-Mrd.-Euro-Hürde getrieben und für das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten gesorgt. Dynamisch soll es in diesem Jahr weitergehen, prognostiziert Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE. Eine Investitionssumme von mindestens 4 Mrd. Euro sei realistisch, meint sie. Einzig der Mangel an investmentfähigen Häusern bremst die Anleger.

In Deutschland ist die Welt noch in Ordnung. So meldet der Hotel- und Gaststättenverband Dehoga einen Rekord bei der Bettennutzung hierzulande: Fast 496 Mio. Übernachtungen zählten die Hotels im vergangenen Jahr; das ist ein Plus von 3,7% gegenüber dem Jahr davor und die zehnte Bestmarke in Folge. Deutschland punkte als attraktives Urlaubsland und habe auch als Tagungs- und Kongressstandort die Nase vorn, erklärt Verbandspräsident Guido Zöllick und fügt an: "Seit 2009 ist die Zahl der Gästeübernachtungen um mehr als ein Drittel gestiegen, die der ausländischen Besucher dabei sogar um knapp zwei Drittel." Global indes trübt sich die Stimmung.

Coronavirus könnte die Reisefreiheit einschränken

Zwar blieb das weltweite Transaktionsvolumen für Hotels mit fast 67 Mrd. USD im vergangenen Jahr auf hohem Niveau. Im Vergleich zu 2018 steht aber ein Minus von 6% in den Büchern. Für das laufende Jahr prognostizieren die Experten des Maklerhauses JLL gar einen globalen Schwund von bis zu 15%. Davon betroffen wären sowohl Asien und Amerika als auch Europa. Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland, verweist gleich auf mehrere Risikofaktoren. So könnte das Coronavirus die Reisefreiheit nachhaltig einschränken. Diese Gefahr beeinträchtige das Interesse der Anleger an Hotelimmobilien, findet Schmidtke. Aber auch das Abflachen der Konjunktur, die Handelskonflikte sowie der Brexit würden Investoren am weltweiten Hotelmarkt vorsichtiger agieren lassen.

Auch in Deutschland ziehen erste Wolken auf. So verschärft sich der grenzüberschreitende Wettbewerb hierzulande. Internationale Investoren entdecken zunehmend den deutschen Markt für sich und versuchen Fuß zu fassen. Jüngst hat etwa der französische Immobilieninvestor Primonial seine erste Hotelakquise in Deutschland getätigt und dabei ein Portfolio von vier Häusern in Berlin, Dresden, Frankfurt und Neuss erworben. Verkäufer des Pakets ist Aroundtown. Die vier Hotels der Kategorie Vier Sterne bieten zusammen 1.100 Zimmer. Die steigende Konkurrenz um knappe investmentfähige Hotels treibt die Preise zusätzlich an. Und das wiederum drückt die Renditen. Lag die Brutto-anfangsrendite für Hotelimmobilien in der Spitze vor weniger als zehn Jahren noch bei rund 7%, so hat sie sich 2019 fast halbiert. Für Spitzenobjekte in A-Lagen deutscher Großstädte sind Verkaufsfaktoren von 26 keine Seltenheit mehr. In München zum Beispiel liegt die Bruttospitzenrendite bei 3,7%.

Mancherorts drohen Überkapazitäten. Laut dem Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen hat sich das Projektentwicklungsvolumen im Hotelbereich in den deutschen A-Städten innerhalb von zehn Jahren mehr als verdreifacht. Die Zahl der neu errichteten Hotelzimmer in Deutschland steige seit 2016 kontinuierlich an. In den vergangenen fünf Jahren seien im Schnitt rund 12.400 Hotelzimmer pro Jahr neu gebaut worden, schreiben die Autoren des Gutachtens. 2019 seien etwa 27.600 Zimmer hinzugekommen. "Damit wird langsam eine Situation erreicht, bei der das Angebot stärker als die Nachfrage wächst", warnen die Immobilienweisen. Dies führte in Städten wie Hamburg und Frankfurt bereits zu sinkenden Zimmerpreisen und rückläufigen Erlösen pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPAR).

Die Immobilienweisen kommen zu dem Schluss, dass die Rahmenbedingungen für einen gut funktionierenden Hotelimmobilienmarkt in Deutschland nicht mehr ganz so positiv seien wie in den vergangenen fünf Jahren. Das aktuelle Umfeld bilde aber immer noch ein gutes Fundament für Entwicklung, Betrieb, Erwerb und Finanzierung von Hotels in Deutschland. Schließlich lockten die anhaltend niedrigen Preise im Vergleich zum Ausland nach wie vor Touristen in die deutschen Häuser. Doch auch das habe eine Schattenseite. Das niedrige Preisgefüge lasse den Hotelbetriebsgesellschaften wenig Spielraum für regelmäßige Investitionen in Betriebstechnik und Ausstattung sowie für eine leistungsgerechte Bezahlung ihrer Mitarbeiter und Fremdfirmen, warnen die Immobilienweisen.

Die Experten gehen nicht zuletzt deshalb davon aus, dass sich die Konsolidierungswelle im Betreibermarkt fortsetzen wird. Mittelfristig könnte das einen bremsenden Effekt auf die Projektentwicklungsdynamik auslösen. Immobilienseitig ergäben sich daraus Chancen in konzeptionellen und geografischen Nischen.

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