"Die Milliardengrenze wird in diesem Jahr sicher geknackt"

Das Geschäft mit Seniorenimmobilien ist im Aufwind. Das gilt ganz besonders für das betreute Wohnen.
Quelle: Imago Images, Urheber: Reichwein

Alternative Wohnformen für Senioren nehmen auf dem Markt für altersgerechte Wohnimmobilien einen immer größeren Stellenwert ein. Schon bald wird das betreute Wohnen dem klassischen Pflegeheim endgültig den Rang abgelaufen haben, schätzen einige Marktbeobachter. Viel Geld fließt vor allem über den Einzelverkauf der Wohneinheiten.

Oliver Zirn wagt eine Prognose: "2021 wird auf dem Transaktionsmarkt mehr Geld für betreutes Wohnen fließen als für klassische Pflegeheime", sagt der Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Trasenix. Ein Blick in die Glaskugel ist das nicht, schließlich hat Zirn für seine Voraussage stichhaltige Indizien. "Wir beobachten derzeit deutlich mehr Neubauentwicklungen beim betreuten Wohnen als in der klassischen Pflege. Da wird in der nächsten Zeit viel Produkt auf den Markt kommen", erklärt er. Viele dieser Entwicklungen seien nicht darauf ausgelegt, langfristig vom Initiator oder Entwickler gehalten zu werden. "Ein Großteil wird schon in der Projektphase verkauft."

Trasenix sammelt für das Mutterunternehmen ImmoTiss care Daten zum Seniorenimmobilienmarkt in Deutschland und beschäftigt sich entsprechend auch mit der Frage, wie etwa Kombientwicklungen, bei denen mehrere Wohnformen in einem Projekt realisiert werden, in die Statistik einfließen können. "Wir setzen eine klare Grenze. Wird der Großteil der Mieteinnahmen in einer Kombieinrichtung über klassische Pflegebetten eingenommen, rechnen wir das Projekt als Pflegeheim. Liegt der Fokus der Mieteinnahmen bei betreutem Wohnen und Servicewohnen, zählen wir das Projekt in diese Kategorie", erklärt ImmoTiss-care-Geschäftsführer Jochen Zeeh.

Verkäufe in Höhe von 870 Mio. Euro

Während CBRE für das abgelaufene Jahr auf dem Transaktionsmarkt für Pflegeheime Deals in Höhe von 1,2 Mrd. Euro, Verkäufe von Seniorenresidenzen und Wohnstiften in Höhe von 470 Mio. Euro sowie von Einrichtungen des betreuten Wohnens in Höhe von 46 Mio. Euro beobachtet hat, setzt ImmoTiss care mit Trasenix deutlich höhere Zahlen an. Oliver Zirn spricht von Pflegeheimdeals im Wert von mehr als 2 Mrd. Euro. Beim betreuten Wohnen seien rund 870 Mio. Euro zusammengekommen. Die Diskrepanz ergebe sich aus dem Blick auf den Aufteilermarkt. "Der ist riesig, sowohl im Hinblick auf einzelne Einheiten in Pflegeeinrichtungen als auch im betreuten Wohnen. Aber in der Marktbetrachtung wird er oft nicht angemessen einbezogen", erklärt er. Zusammen seien in Pflegeheime und betreutem Wohnen 2019 etwa 900 Mio. Euro im Teileigentumsvertrieb investiert worden.

Trasenix hat Ende 2019 Spitzenrenditen für einzelne Pflegeheimimmobilien im Bereich von ca. 4,5% beobachten können. "Für Portfoliodeals wurden nochmals Aufschläge gezahlt, sodass die Renditen für solche auch unter 4,5% lagen", sagt Zirn.

Im laufenden Jahr gehe er davon aus, dass aufgrund des Produktmangels die Spitzenrenditen tendenziell eher weiter sinken werden. "Im betreuten Wohnen haben wir im Jahr 2019 bei Transaktionen institutioneller Investoren Spitzenrenditen zwischen 3,5% und 4% beobachten können, wobei die Zahl solcher Transaktionen noch sehr überschaubar war und es sich dabei vorwiegend um Neubauprojekte in hervorragenden Lagen gehandelt hat", berichtet Zirn. Auffällig sei der Renditespread von 50 Basispunkten im Vergleich mit klassischen Wohnimmobilien. "Für das laufende Jahr gehen wir davon aus, dass dieser Renditespread erhalten bleibt und wir weitere Top-Transaktionen im Bereich zwischen 3,5% und 4% beobachten werden. Langfristig erwarten wir jedoch, dass sich der Spread zwischen der klassischen Wohnimmobilie und dem betreuten Wohnen aufgrund einer steigenden Investorennachfrage und professionellen Betriebskonzepten reduzieren wird."

Der limitierende Faktor des Geschäfts bleibt die Verfügbarkeit von investitionstauglichen Immobilien. Für das laufende Jahr erwartet Trasenix-Geschäftsführer Zirn mit Blick auf Pflegeheime keine neuen Rekorde. "Die Zahl der Portfoliodeals wird noch einmal nach unten gehen, Single-Deals aber ebenso. Da fehlen einfach die Möglichkeiten." Ganz anders hingegen sehe es beim betreuten Wohnen aus, ergänzt Zeeh. "Derzeit sind unseres Wissens einige Portfolio-deals in der Prüfung. Da ist eine starke Dynamik im Markt. Wir beobachten jetzt schon ganz konkrete potenzielle Transaktionen im Bereich von etwa 500 Mio. Euro. Die Milliardengrenze wird deshalb in diesem Jahr sicher geknackt."

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