Grün bedeutet nur selten auch sparsam

Grüne Bürogebäude sind nicht zwingend energieeffizienter als konventionelle Immobilien.
Quelle: Pixabay, Urheber: Vaidaz

Grüne Bürogebäude verbrauchen wegen ihres hohen Technisierungsgrads nicht automatisch weniger Energie als weniger nachhaltige Immobilien. Das ist dem Bericht fm.benchmarking von rotermund.ingenieure zu entnehmen. Viel Optimierungspotenzial sieht das Unternehmen beim Gebäudebetrieb.

Die verbreitete Meinung, dass Bürogebäude, die dem Green-Building-Standard entsprechen oder nach einem der gängigen Systeme wie DGNB, LEED oder BREEAM zertifiziert sind, generell energieeffizienter sind als konventionelle Immobilien, wurde durch die Untersuchung von rotermund.ingenieure nicht bestätigt. Demnach sind zwar viele dieser Gebäude z.B. beim Stromverbrauch im niedrigen Segment von unter 100 kWh oder sogar unter 50 kWh angesiedelt, es gibt jedoch in jeder Größenkategorie von Büroimmobilien deutliche Ausreißer.

Gerade bei den kleineren Gebäuden werden teils Stromverbräuche von fast 200 kWh/m² erreicht. Sogar der Mittelwert des Verbrauchs liegt über dem von herkömmlichen Gebäuden. Als einen möglichen Grund nennen die Autoren der Studie energieintensive Lüftungsanlagen, wie sie beispielsweise in Passivhäusern zum Einsatz kommen.

Generell nimmt der Technisierungsgrad bei moderneren und gleichzeitig auch grüneren Immobilien zu. Dabei werden Uwe Rotermund, geschäftsführender Gesellschafter von rotermund.ingenieure, zufolge zwei Zielsetzungen verfolgt: "die Reduktion des energetischen Aufwands und die Erhöhung des Nutzerkomforts". Diese beiden Ziele verhalten sich teils aber konträr zueinander. Das Dilemma ist aus dem privaten Sektor bekannt. Trotz energieeffizienterer Technik verbrauchen Haushalte wegen immer mehr vorhandener Elektronik letztlich mehr Strom als früher.

Was für den Strom gilt, gilt auch fürs Heizen

Die Erhebung von rotermund.ingenieure für den Heizenergieverbrauch von grünen Gebäuden deckt sich etwa mit der für den Stromverbrauch. Dabei gibt es ebenfalls viele Ausreißer nach oben. Bei einer früheren Untersuchung in den Jahren 2010/2011 war die Bilanz für die Green Buildings noch positiver ausgefallen.

Eine große Streuung stellen die Autoren auch beim Wasserverbrauch fest. Sie raten deshalb dazu die bisherigen Sparmaßnahmen auf ihre Effektivität hin zu überprüfen, stellen aber gleichzeitig klar, dass der Wasserverbrauch stark vom Nutzerverhalten abhängig ist.

Rotermund nimmt angesichts der hohen Ressourcenverbräuche neben den Nutzern auch die Betreiber der Immobilien und ihre Auftraggeber in die Pflicht.

Auf das Betriebskonzept kommt es an

"Die Dienstleister haben nach wie vor Probleme, mit komplexen Gebäuden umzugehen." Die Auftraggeber könnten aber nicht erwarten, dass die Facility-Manager bei einer rein preisgetriebenen Ausschreibung nur gut ausgebildete Mitarbeiter einsetzen. Nicht gelten lässt Rotermund dagegen das oft von Dienstleistern vorgebrachte Argument, dass die Laufzeiten der Aufträge zu kurz geraten. Er rät ausschreibenden Unternehmen vielmehr dazu, ein detailliertes Betriebskonzept für die jeweiligen Gebäude zu entwickeln und nach Auftragsvergabe gemeinsam mit dem Dienstleister umzusetzen. Mit Betreibermodellen, bei denen das Facility-Management vom Gebäudeeigentümer selbst erbracht wird, hat Rotermund ebenfalls positive Erfahrungen gesammelt.

Bei den Energiekosten warnt Rotermund allerdings davor, diese überzubewerten. "Jeder Zweite redet nur über die Energie." Dabei machten die Energie- an den Lebenszykluskosten der untersuchten Gebäude nur 4% bis 12% aus. Der hohe Technisierungsgrad von grünen Immobilien zeige dagegen an anderer Stelle mehr Wirkung auf das Kostenbudget. Das gilt z.B. für das technische Gebäudemanagement (TGM). Dort hat der Report für grüne Gebäude mittlere Kosten von 24 Euro/m² ermittelt, während konventionelle Gebäude mit knapp 17 Euro/m² deutlich darunter liegen. "Die TGM-Kosten entwickeln sich rasend", betont Rotermund. Bei der Instandhaltung liegen die ökologischen Gebäude mit einem Mittelwert von 16 Euro/m² ebenfalls über den herkömmlichen Immobilien, die 11 Euro/m² verursachen. Rotermund gibt mit Blick auf die Lebenszykluskosten zudem zu bedenken, dass die verbaute Technik häufiger ausgetauscht werden muss als früher und damit im Gebäude kürzere Sanierungszyklen auslöst.

Bei den Errichtungskosten zeigt die Untersuchung, dass grüne Gebäude dort nicht zwingend teurer sein müssen. Zudem liegen die untersuchten Green Buildings mit einem durchschnittlichen Anteil der Nettoraumfläche an der Bruttogrundfläche über den 82% von konventionellen Gebäuden, sodass sich eine etwas bessere Flächeneffizienz im grünen Segment ergibt.

Der Report fm.benchmarking listet neben dem diesjährigen Spezialthema der grünen Immobilien detailliert die Nutzungskosten für verschiedene Immobilientypen auf. Bürogebäude verursachen demnach im Schnitt Nutzungskosten von 127,51 Euro/m². Den größten Kostenblock bildet dabei das kaufmännische Gebäudemanagement mit 46,85 Euro/m², danach folgt das infrastrukturelle Gebäudemanagement mit 45,48 Euro/m². Deutlich weniger Nutzungskosten fallen bei Wohngebäuden mit insgesamt 36,02 Euro/m² an. Logistikhallen liegen mit 53,76 Euro/m² ebenfalls weit unter dem Kostenniveau der Büroobjekte.

Der jährlich erscheinende Bericht basiert auf einem Datenbestand von rund 103 Mio. m² Bruttogrundfläche. Kooperationspartner von rotermund.ingenieure sind die FM-Verbände Gefma und RealFM, die Fachhochschule Münster sowie die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, Lebenszyklus Bau aus Österreich und Svit FM aus der Schweiz.

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