Der Handel sucht Nähe

Die "Zeit- und Distanzsensibilität" der Kunden nimmt im Zeitalter des Onlinehandels zu, heißt es in der Studie Mieter im Fokus von ILG und HBB. Gemischt genutzte Immobilien rücken damit ins Blickfeld des Handels. Denn Mischnutzung bedeutet Kundennähe. Neuralgische Punkte bei Mixed-Use-Immobilien aus baulicher Sicht sind Anlieferung und Statik. Problematisch können auch Lärm, Verkehr und Gerüche sein.

Gemischt genutzte Gebäude sind bei Investoren beliebt und auch der Einzelhandel erkennt zunehmend ihre Vorzüge. "Mixed-Use bietet dem Handel die Möglichkeit, direkt an die täglichen Aktivitäten des Kunden beziehungsweise an ihre Wohnungstür heranzurücken. Die unmittelbare Nähe ist somit gegeben und ein entscheidender Wettbewerbsvorteil, selbst gegenüber dem Onlinehandel, der ebenfalls bis an die eigene Haustür liefert", heißt es in der fünften Studie der Reihe "Mieter im Fokus". Auf Basis einer Umfrage unter 106 Einzelhändlern ergründet die vom Fondsinitiator ILG und dem Centerentwickler HBB in Auftrag gegebene Untersuchung die Einstellung der Mieter zur Mixed-Use-Immobilien. Dabei zeigt sich zunächst, dass nur eine Minderheit überhaupt Erfahrung mit Mischnutzungen hat: Nur 8,5% der Befragten teilen sich ein Gebäude mit anderen Nutzungen. Diese Antwort verrät, wie die für den Städtebau jahrhundertelang selbstverständliche Verbindung von Handel, Arbeit und Wohnen durch die Entmischung der Städte verloren gegangen ist. Es zeichnet sich jedoch ein Einstellungswandel ab: Eine klare Mehrheit der Händler findet Mischnutzungen interessant (62,2%) oder besonders interessant (14,6%). Autorin der Studie ist die Handelsberatung BBE aus München.

Kaufland: Budgethotels sind "ideale Ergänzung"

Die Einstellung der Lebensmittelbranche und des Non-Food-Handels zu gemischt genutzten Immobilien unterscheidet sich. Aus der Sicht von Non-Food-Filialisten ist das "Kopplungspotenzial mit weiteren Nutzergruppen" mit großem Abstand der interessanteste Aspekt (81,4%). Im Kopplungspotenzial sehen auch Lebensmittler den größten Pluspunkt (73,9%), aber die Erschließung neuer Standorte ist im Zusammenhang mit Mixed-Use-Gebäuden fast genauso wichtig (69,9%). Bei der Wahl der Hausgenossen zeigt sich der Lebensmitteleinzelhandel (LEH) flexibler. Der LEH sieht Kopplungspotenziale mit Ärzten und Wohnungen (jeweils 65,2%) sowie Gastronomie und Büros (je 56,6%), während der Non-Food-Handel vor allem anderen auf die Gastronomie (61%) fixiert ist.

Ob eine Mixed-Use-Planung sinnvoll sei, hänge von vielen Faktoren ab. Ein "einheitliches Schema" gebe es nicht, heißt es in der Studie. "Je stärker verdichtet eine Region ist, desto höher ist der Druck auf die Fläche und desto eher besteht ein Flächenmangel." Entscheidend sei am Ende der Mikrostandort. "Zentrale Punkte auf dieser Ebene sind das Baurecht für das Grundstück, die Erreichbarkeit, eine Lage in der Innenstadt oder am Stadtrand sowie die Funktion und die Nutzungen des direkten Umfelds."

"Je kleiner die Stadt, desto schwieriger dürfte es werden", sagt Angelus Bernreuther vom SB-Warenhaus Kaufland in einem der fünf Experteninterviews. Aus seiner Sicht sind der Lärm der Anlieferung und die Statik neuralgische Punkte. "Die Nutzungen in den oberen Geschossen erfordern oft eine aufwendige Statik. Als Einzelhändler benötigen wir im Erdgeschoss jedoch ein annehmbares Stützenraster." Kaufland konzentriere sich inzwischen auf aufgeständerte Märkte mit Parkplätzen im Erdgeschoss. In Universitätsstädten biete sich die Kombination Kaufland und Budgethotel an. "Das könnte eine ideale Ergänzung für uns und auch ein sehr gutes Investmentprodukt sein."

Urbanes Gebiet spielt bisher keine große Rolle

Johannes Grooterhorst kommt in einem Experteninterview zu dem Ergebnis, dass die im Bauplanungsrecht eingeführte Kategorie des Urbanen Gebiets (MU) noch keine große Hilfe für den Handel auf dem Weg zur Mischnutzung sei. "Diese Gebietskategorie dient eher den Interessen der Wohnungswirtschaft", stellt der Rechtsanwalt von Eversheds Sutherland fest. Das Urbane Gebiet komme in der Praxis allerdings bisher kaum vor. Die Städte scheuten die Anwendung. "Der zentrale Aspekt ist und bleibt der Konflikt zwischen Wohnen und Gewerbe in puncto Lärm, Verkehr und Gerüche. Wohnungen oberhalb eines Discounters, Supermarkts oder der Gastronomie sind eben kein Selbstgänger", erklärt Grooterhorst. "Solche potenziellen Konfliktlagen durch Bebauungsplan zu schaffen, will wohlüberlegt sein und wird daher eher restriktiv betrachtet."

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