Günstig ist nicht gleich erschwinglich

Nordrhein-Westfalen. Dass Wohnraum entlang der Rheinschiene teurer ist als in weniger stark besiedelten Gebieten, ist bekannt. Aber nicht überall dort, wo Mieten und Kaufpreise gering sind, können sich die Bewohner Wohnraum leisten. Das belegt eine Untersuchung der EBZ Business School (EBZ) zusammen mit InWIS.

Erstmals wurden die 209 größten Städte Nordrhein-Westfalens (NRW) dahingehend untersucht, wie groß die Chance der Bewohner ist, sich dort den Hauskauf leisten zu können - respektive wie hoch die Belastung der Miete für die Haushalte ist. Dabei betrachteten die Autoren alle Städte des Bundeslands, die mehr als 20.000 Einwohner aufweisen. Neben Immobilienpreisen und -mieten untersuchten die Autoren auch die jeweils verfügbaren Einkommen in der Stadt. Eines der Ergebnisse ist, dass an Standorten mit niedrigen Kaufpreisen Immobilien trotzdem für die Einwohner nicht erschwinglich sein müssen.

Insgesamt leben in den 209 untersuchten Städten rund 15,5 Mio. Menschen. Angesichts von rund 17,9 Mio. Einwohnern, die das Bundesland im vergangenen Jahr zählte, sind das gut 85% der Gesamtbevölkerung. Im zurückliegenden Jahrzehnt (2010 bis 2019) gab es dabei neben 146 wachsenden auch 53 schrumpfende Städte in NRW. Die Großstädte wuchsen besonders stark. Am durchschnittlich geringsten war der Bevölkerungsanstieg in den Mittelstädten unter 50.000 Einwohnern.

Laut EBZ kann die Faustregel gelten: Je größer eine Stadt ist, desto stärker ist auch ihr Bevölkerungszuwachs. Die 25-größte Stadt in NRW, Recklingshausen, ist die erste, die einen Bevölkerungsrückgang verbuchen muss. Beim Blick auf das Ruhrgebiet lässt sich festhalten, dass hier die Städte im Vergleich zu ihrer Bevölkerungsgröße eher unterdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklungen aufweisen. Ein Rückgang zeigt sich am häufigsten in Städten des Sauerlands und in Ostwestfalen-Lippe.

Beim Blick ins Portemonnaie der Nordrhein-Westfalen entpuppen sich die Großstädte nicht als die Orte, in denen die reichsten Bewohner des Landes leben. Diese findet man - zumindest hinsichtlich des Haushaltsnettoeinkommens - in den kleinen Mittelstädten. Zusammengefasst lag das Einkommen 2018 zwischen gut 29.000 Euro in Lünen und knapp 63.000 Euro in Meerbusch.

Die geringsten Einkommen hat Lünen

Von den Großstädten befindet sich nur Bonn in der Riege der zehn einkommenstärksten Orte. Zu den Städten mit den im Schnitt niedrigsten Haushaltsnettoeinkommen gehören die Ruhrgebiets-Großstädte Duisburg, Gelsenkirchen, Herne und Lünen. Das durchschnittliche Einfamilienhaus kostete in NRW laut der Untersuchung knapp über 300.000 Euro, wobei die Preisspanne zwischen 164.000 Euro in Espelkamp und rund 600.000 Euro in Düsseldorf reicht. Damit ist die Preisspanne bei den Kaufwerten deutlich größer als beim Haushaltsnettoeinkommen.

Bei der Analyse, in welchem Cluster die Preise wie gelagert sind, lautet das Ergebnis, dass in den Großstädten Häuser im Schnitt am teuersten und in kleinen Mittelstädten im Schnitt am günstigen sind. Wenig überraschend finden sich die höchsten Preise bei einer regionalen Betrachtung im Rheinland und hier vor allem in Köln und Düsseldorf, aber auch in den Umlandgemeinden Meerbusch und Ratingen. Die niedrigsten Kaufpreise für Wohnhäuser gibt es in Ostwestfalen-Lippe und im Sauerland (Espelkamp und Petershagen).

Erstmalig hat die EBZ-Studie nun den Faktor Erschwinglichkeit untersucht. Als einleuchtenden Grund nennt Günter Vornholz, der an der EBZ Immobilienökonomie lehrt, dass allein der Blick auf den Kaufpreis für die Bewertung des Markts nur bedingt aussagekräftig ist: "Es wird das unterschiedliche Einkommen der Haushalte berücksichtigt: Wie viele Jahreseinkommen muss ein Haushalt aufbringen, um sich in seiner Stadt ein Haus leisten zu können? Es besteht eine Abhängigkeit von Erschwinglichkeit und Kaufpreis, die aber durch die Einkommenshöhe beeinflusst wird." Wenig überraschend kommt die Studie zu dem Ergebnis: "Teilweise wird dadurch die Reihenfolge im Vergleich zum Preisranking deutlich verändert."

Im Schnitt muss ein NRW-Haushalt 7,4 Jahreseinkommen für den Hauskauf aufbringen. Dabei reicht die Spanne vom 3,9fachen im sauerländischen Sundern bis zum 14,4fachen in der Landeshauptstadt. Und auch bei der Erschwinglichkeit gibt es einen unmittelbaren Zusammenhang zur Größe der Stadt. Im Schnitt muss bei den kleinen Mittelstädten nur das 6,7fache des Jahreseinkommens für den Erwerb eines Hauses aufgebracht werden. In den NRW-Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern hingegen liegt der Durchschnitt beim 11,7fachen.

Zu den Städten mit den höchsten Werten gehören neben Düsseldorf auch Aachen, Köln und Münster. Einen geringen Erschwinglichkeitswert - so nennt das die Studie - haben vor allen Dingen kleinere Städte. So sammeln sich bei den 25 kleinsten untersuchten Kommunen die vier preiswertesten Standorte: Netphen (Rang 206), Meinerzhagen (Rang 207), Wilnsdorf (Rang 208) und Sundern (Rang 209).

Beim Blick auf die Mieten sieht das Bild ganz ähnlich aus wie beim Hauskauf. Die Spanne der durchschnittlich am jeweiligen Standort zu entrichteten Quadratmetermieten ist riesig. Sie liegt zwischen 11,33 Euro in Köln und nur rund 40% davon in Büren. Wie beim Hauserwerb gibt es einen Zusammenhang zwischen der Stadtgröße und der Miethöhe. Für die Großstädte jenseits der 500.000 Einwohner lässt sich zusammenfassen, dass hier rund ein Drittel mehr Miete zu zahlen ist als im Landesschnitt. Unter demselben liegen auch bei der Miete wieder die kleinen Mittelstädte.

Die höchsten Mieten werden, da unterscheidet sich die EBZ-Studie nicht von der allgemeinen Marktberichterstattung, in Köln, Düsseldorf, Münster und Bonn fällig. Analog zum Immobilienerwerb ist auch die -miete in Ostwestfalen-Lippe und im Sauerland am günstigsten. So sind in Höxter nur rund 5,20 Euro/m² zu bezahlen und in Schmallenberg sind es sogar nur 5 Euro/m².

Neben der Miete wurde die Mietbelastung untersucht, also der Vergleich der lokalen Einkommen mit den Wohnkosten. Außer dem Lohnniveau spielt hier die Größe der gemieteten Wohnung eine Rolle, da es hier landesweit große Unterschiede gibt. Die Mietbelastung in NRW liegt demnach zwischen 10% und 25% des jeweiligen Haushaltsnettoeinkommens. Eine Mietwohnung in einer der Großstädte über 500.000 Einwohnern belastet einen Durchschnittshaushalt mit 22,4% des Nettoeinkommens - das ist rund 10% mehr als der NRW-Schnitt. Allerdings spielt bei den zehn größten NRW-Städten auch eine Rolle, dass hier tendenziell weniger verdient wird und damit der prozentuale Anteil an der Miete höher ist. Konkret heißt das, dass die Mieten im Schnitt bei 8 Euro/m² liegen, die Belastung jedoch bei 20%.

Siegburger haben die höchste Mietbelastung

Die höchste Mietbelastung in ganz NRW haben demnach die Haushalte in Siegburg, während die Stadt bei der Betrachtung der reinen Miethöhe nur auf den 15. Platz kommt. Ein ähnliches Beispiel ist Aachen. Die Kaiserstadt liegt bei der Miete auf dem neunten Platz, aber angesichts der im Schnitt geringeren Einkommen bei der Belastung auf Rang 5.

Ganz anders sieht das in Bonn aus. Die Bundesstadt landet bei der reinen Miethöhe auf dem vierten Platz. Da aber die Bonner überdurchschnittlich gut verdienen, belegt die Stadt bei der Mietbelastung nur den 7. Rang. Wer nicht nur nominell wenig für die Miete ausgeben will, sondern auch anteilig an seinem Einkommen, der sollte nach Schmallenberg oder Sundern im Sauerland ziehen, wo nur rund 10% des Einkommens für Miete fällig werden.

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