Share-Deals, Mietspiegel, Grundsteuerreform & Co.

Gesetzesvorhaben und neue Verordnungen: Ein Überblick

Seit dem Jahr 2019 sind viele Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft festgezurrt worden. Die IZ-Redaktion stellt die wichtigsten Neuregelungen vor (Stand Januar 2020):
Baukindergeld, Bestellerprinzip, GEG, Gleichwertige Lebensverhältnisse, Grundsteuerreform, HOAI, Holzbau, IFRS 16, Landesbauordnungen: Baden-Würtemberg, Niedersachsen, NRW, Schleswig-Holstein, MietAnpG, Mietspiegelreform, Neuer Betrachtungszeitraum für Mietspiegel, Share-Deals, Sonder-AfA für energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen, Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau, Sozialer Wohnungsbau, Typengenehmigung, Neue Wohnungsbauprämie, WEG-Reform

In Kraft getreten

Holzbau

Stand: Übernahme in die Musterbauordnung, im September 2019 von der Bauministerkonferenz beschlossen
Definition: Es geht um Erleichterungen im Brandschutz. Holz darf in Gebäuden bis zur Hochhausgrenze (max. 22 m) an Stelle feuerbeständiger Bauteile eingesetzt werden. Bis zu dieser Höhe werden auch Fassadenverkleidungen aus Holz möglich, ohne dass Sondergenehmigungen zu beantragen wären. Die technischen Baubestimmungen nach Muster-Holzbaurichtlinie sind einzuhalten. Dazu gehört die Montage von Brandriegeln in der Fassade, um den Überschlag von Flammen auf das Gebäude zu verhindern. Für Brandwände und Treppenhäuser, die als Fluchtweg dienen, bleibt Holz tabu.
Das ändert sich: Sondergenehmigungen entfallen, der Bau mehrgeschossiger Wohnbauten aus Holz wird erleichtert. (hi)

International Financial Reporting Standard 16 Leases (IFRS 16)

Stand: Standardentwurf veröffentlicht am 13. Mai 2013; in Kraft seit 13. Januar 2016; erstmalige Anwendung für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.
Definition: Rechnungslegungsstandard des International Accounting Standards Board (IASB), der die Bilanzierung von Miet- und Leasingverpflichtungen regelt. Der IFRS 16 ersetzt den IAS 17 sowie die Interpretationen IFRIC 4, SIC 15 und SIC 27.
Das ändert sich: Im Gegensatz zu seinem Vorgänger unterscheidet der IFRS 16 beim Leasingnehmer für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten nicht mehr zwischen Finanzierungs-Leasingverhältnissen (bei denen der Leasingnehmer das Investitionsrisiko trägt und die bisher schon bilanziert wurden) und Operating-Leasingverhältnissen (unter die auch gewerbliche immobilienwirtschaftliche Mietverträge fallen). Als Konsequenz ist die bisherige Off-balance-Behandlung von Mietverhältnissen (Ausweis nur "unter dem Strich") in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Mietverbindlichkeiten gehen daher im Regelfall für alle Unternehmen, die ihre Geschäftszahlen nach IFRS berichten, in die Bilanz ein. Für Unternehmen, die über ein großes Volumen an Mietverpflichtungen verfügen, kann das zu einer Bilanzaufblähung und einer Verschlechterung entsprechender Kennzahlen führen. (us)

Landesbauordnungen

Baden-Württemberg

Stand: letzte Änderung beschlossen im Juli 2019, in Kraft seit August 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Genehmigungsverfahren werden vereinfacht, beschleunigt und digitalisiert. Die starre Regelung zur Fahrradstellplatzpflicht bei Wohnungen wird durch ein bedarfsgerechtes Modell ersetzt, das die Baurechtsbehörden vor Ort entscheiden. Weitere Erleichterungen betreffen den Holzbau, geringere Abstandsflächen bei urbanen Gebieten und Aufstockungen bestehender Gebäude. (dl)

Nordrhein-Westfalen

Stand: beschlossen: Juli 2018, in Kraft seit Januar 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Die Genehmigungsverfahren und das Bauen mit Holz werden vereinfacht sowie Bauprozesse beschleunigt. U.a. erleichtert die Gesetzesnovelle die Nachverdichtung in Wohngebieten, vereinfacht die Vorgaben für Pkw-Stellplätze und ermöglicht die schnellere Bearbeitung von Bauanträgen. Zudem werden Anpassungen an die Musterbauordnung der 16 Bundesländer (z.B. bei Barrierefreiheit und vorbeugendem Brandschutz) vorgenommen. (tja)

Niedersachsen

Stand: beschlossen: September 2018, in Kraft seit Januar 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Schwerpunkte sind die Neuordnung des Bauproduktenrechts, die Barrierefreiheit und deren Förderung sowie Präzisierungen, zum Beispiel bei der Definition von Sonderbauten. (tja)

Schleswig-Holstein

Stand: beschlossen am 1. Oktober 2019, in Kraft seit 25. Oktober 2019
Definition: ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Die Novellierung will die Wohnraumschaffung im Bestand fördern. Dachausbauten und das Aufstocken von Gebäuden sind erleichtert worden, indem unter anderem die Pflicht zum Nachrüsten von Aufzügen wegfällt. Die Mindestabstände zwischen Gebäuden wurden verringert. In Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan dürfen jetzt Gebäude bis zur Hochhausgrenze ohne Baugenehmigung errichtet werden. Die Typengenehmigung ist eingeführt; der Holzbau wird erleichtert. (hi)

Mietrechtsanpassungsgesetz/Novellierung der Mietpreisbremse

Mietrechtsanpassungsgesetz

Stand: beschlossen: Dezember 2018, in Kraft getreten: Januar 2019
Definition: Das Gesetz beinhaltet Änderungen bei der Mietpreisbremse (auf angespannten Wohnungsmärkten ist abgesehen von drei Ausnahmen eine Mieterhöhung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig) und der Modernisierungsumlage (der Kostenanteil, den Vermieter nach Modernisierung auf die Mieter umlegen dürfen).
Das ändert sich: Vermieter müssen den Mietern unaufgefordert Auskunft geben, wenn sie eine Ausnahme (Vormiete lag schon über dem Bremsenwert, Neubau ab 2014 und umfassende Modernisierung) geltend machen. Die Modernisierungsumlage wird von 11% auf 8% abgesenkt. (ox)

Novellierung der Mietpreisbremse

Stand: Die Bundesregierung hat am 9. Oktober 2019 beschlossen, die Mietpreisbremse zu verlängern und zu verschärfen. Über den Entwurf muss noch der Bundestag abstimmen.
Das ändert sich: Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert (bis 2025). Sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können. Dabei ist die Rüge vereinfacht. Es genügt eine Mail. (ox)


Neuer Betrachtungszeitraum für Mietspiegel

Stand: beschlossen von Bundestag und Bundesrat, gültig seit 1. Januar 2020
Definition: Der Betrachtungszeitraum bei der Erstellung von Mietspiegeln verlängert sich. Dadurch wird eine mietpreisdämpfnede Wirkung erwartet.
Das ändert sich: Bei der Erhebung von Mietspiegeln in den Kommunen werden die Mieterhöhungen der vergangenen sechs Jahre berücksichtigt, zuvor waren es vier Jahre. Da ältere Mieten überwiegend günstiger sind, wird, so wird erwartet, das Niveau insgesamt sinken. Die ortsüblichen Vergleichsmieten, die auch Maßstab für die Mietpreisbrsneberehcnug sind, könntn dadiuch gedämpftwerden. (ox)

Neue Wohnungsbauprämie

Stand: Die neue Wohnugsbauprämie, gültig ab 1. Januar 2021, ist beschlossen.
Definition: Zuschuss des Staates zum Bausparvertrag über eine Wohnungbauprämie.
Das ändert sich: Die Wohnungsbauprämie, die bislang als staatlicher Zuschuss in Höhe von 8,8% der Aufwendungen für Bausparbeiträge sowie Zinsen auf erspartes Guthaben gezahlt wird, erhöht sich danach auf 10%. Auch der Erwerb von Anteilen an einer Bau- und Wohnungsgenossenschaft soll künftig mit dem höheren Prämiensatz gefördert werden. Neu sind ebenso die Einkommensgrenzen für die Förderberechtigung. Diese werden für Alleinstehende um 36% von bislang 25.600 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen auf 35.000 Euro angehoben, für Verheiratete steigt der Grenzwert von 51.200 Euro auf 70.000 Euro. So sollen künftig mehr Menschen von der Förderung profitieren. Die Höchstgrenzen der jährlich förderfähigen Aufwendungen werden ebenfalls um 36% angehoben. (ox)

Sonder-AfA für energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen

Stand: seit 1. Januar 2020 in Kraft.
Definition: Die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungsmaßnahmen ist Teil des "Gesetzes zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht". Der Gesetzgeber hat die Förderung als weitere Säule neben den bereits bestehenden KfW-Förderprogrammen eingeführt, und zwar befristet bis 1. Januar 2030.
Das ändert sich: Selbstnutzer von Wohnimmobilien, die älter als zehn Jahre sind, können über drei Jahre 20% der Kosten für energetische Maßnahmen und Energieberatung absetzen. Die Steuerermäßigung ist auf 40.000 Euro begrenzt. (cr)

Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau
Sonder-Afa Quelle: Pixabay, Urheber: ulleo

Stand: Der Bundesrat hat Ende Juni 2019 dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (Sonder-AfA) zugestimmt.
Schwerpunkt: Die Sonder-AfA soll für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt werden. Das Gesetz ermöglicht privaten Investoren, befristet für vier Jahre, 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen. Und das zusätzlich zur bereits geltenden linearen Sonderabschreibung von 2%. Damit können also in den ersten vier Jahren insgesamt 28% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Kosten 3.000 Euro/qm (ohne Grund und Boden) Wohnfläche nicht übersteigen sowie auf mindestens zehn Jahre vermietet wird. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wird auf 2.000 Euro/qm gedeckelt. Die Regelungen gelten für ganz Deutschland, also nicht nur für angespannte Wohnungsmärkte. (ox)

Sozialer Wohnungsbau

Stand: in Kraft getreten Ende März 2019
Definition: Mit der Grundgesetzänderung werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass der Bund auch übers Jahr 2019 hinaus den Bundesländern Geld für sozialen Wohnungsbau überweisen kann. Denn seit der Förderalismusreform im Jahr 2006 sind die Länder für sozialen Wohnungsbau zuständig. Der Bund stellt seither auf der Basis einer bis Ende 2019 befristeten Übergangsregelung weiter Mittel zur Verfügung.
Das ändert sich: Von den Ländern wird mit der Grundgesetzänderung gefordert, die Bundesmittel zu ergänzen. Bisher gab es dazu keine Vorgaben. Auch hat sich der Bund Kontrollrechte über die Verwendung der Bundesmittel eingeräumt. Die Bundesregierung will 2020 und 2021 insgesamt 2 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. (cr)

Typengenehmigung

Stand: beschlossen am 22. Februar 2019 durch die Bauministerkonferenz, am gleichen Tag Übernahme in die Musterbauordnung (MBO, § 72a)
Das ändert sich: Die Typengenehmigung ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren für Wohn-Modulbauten. Sie kann für seriell und modular zu errichtende Wohngebäude erteilt werden, die „in unterschiedlicher Ausführung, aber nach einem bestimmten System und aus bestimmten Bauteilen an mehreren Stellen errichtet werden sollen." Eine in einem Bundesland erteilte Typengenehmigung wird in anderen Bundesländern anerkannt. Eine neue Prüfung erfolgt nicht (§ 72a Abs. 4).
Das ändert sich: Im Wohnungsbau gab es bislang keine Typengenehmigung. (hi)

Gesetze in Arbeit

Gesetze Quelle: Pixabay, Urheber: geralt
Baukindergeld mit Bürgschaftsprogramm

Stand: Das Baukindergeld ist beschlossen, kann seit 18. September 2018 bei der KfW beantragt werden und wird seit 1. Januar 2019 ausgezahlt. Angeschlossen werden soll ein Bürgschaftsprogramm der KfW, um das Eigenkapital der bauwilligen Familien zu erhöhen.
Wie es weitergeht: Das Programm ist derzeit im Innen- und Bauministerium in Arbeit, es könnte in der zweiten Hälfte des Jahres umgesetzt werden.
Schwerpunkt: Das Baukindergeld (1.200 Euro pro Jahr und Kind) erhalten Familien mit einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 75.000 Euro (zuzüglich 15.000 Euro pro Kind). Rund 50.000 Familien haben es bislang beantragt. Wie das Bürgschaftsprogramm gestaltet wird, ist noch offen. (ox)

Bestellerprinzip

Stand: beschlossen von der Bundesregierung am 20./21. August 2019 als Teil des Wohnpakets
Wie es weitergeht: Der Bundestag muss noch über einen entsprechenden Entwurf abstimmen.
Schwerpunkt: Die Kosten des Maklers sollen sich Käufer und Verkäufer künftig teilen. (pdi)

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Stand: Das Bundeskabinett hat den von Bundeswirtschaftsministerium und Bundesbauministerium erarbeiteten Gesetzentwurf am Mittwoch, 23. Oktober 2019, beschlossen.
Wie es weitergeht: Der Entwurf bedarf noch der Zustimmung von Bundestag und Bundesrat.
Schwerpunkt: Mit dem Gebäudeenergiegesetz sollen zum einen das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt und aufeinander abgestimmt werden. Zum anderen ist die EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen; sie fordert für neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand sind und von Behörden genutzt werden, seit Jahresbeginn 2019 einen Niedrigstenergiestandard, für alle anderen Neubauten ab 2021. Wesentliche Inhalte des Entwurfs sind: Der derzeit gültige EnEV-Standard wird als Niedrigstenergiestandard definiert, es sind also keine Verschärfungen vorgesehen. Erst im Jahr 2023 sollen die Anforderungen für Neubau und Bestand wieder auf den Prüfstand gehoben werden. Der Entwurf sieht zudem vor, Quartierslösungen in Sachen Wärmeversorgung zu stärken. Ab dem Jahr 2026 soll der Einbau von Ölheizkesseln verboten sein. Der Entwurf räumt jedoch Ausnahmen ein, unter anderem dann, wenn ein Haus nicht mit Gas, Fernwärme oder erneuerbaren Energien zu heizen ist. Wer auf neue Heiztechnologien umsteigt, soll eine "attraktive Austauschprämie" erhalten. Die Bundesregierung will, dass 40% der Kosten erstattet werden oder steuerlich abzusetzen sind. (cr)

Gleichwertige Lebensverhältnisse

Stand: Der Bund hat seine Schlüsse aus der rund einjährigen Arbeit der Kommission "Gleichwertige Lebensverhältnisse" gezogen und Anfang Juli 2019 einen Zwölf-Punkte-Plan verabschiedet.
Wie es weitergeht Die Abstimmung der einzelnen Punkte mit den Ländern und den Kommunen steht noch aus, nachdem sich die drei politischen Ebenen nicht auf einen gemeinsamen Abschlussbericht der Kommission verständigen konnten.
Schwerpunkt: Als Richtschnur, die künftig dem politischen Handeln und der Erarbeitung von neuen Gesetzen in allen Ressorts der Bundesregierung dienen soll, fungiert künftig der vom Kabinett verabschiedete Zwölf-Punkte-Plan. So soll eine neue Strukturpolitik entstehen, die Antworten für die drängenden Fragen und Probleme des Strukturwandels findet. Der Wandel soll gesteuert, periphere Dörfer gestärkt und die boomenden Städte entlastet werden. (rgo)

Der vom Bundeskabinett verabschiedete Zwölf-Punkte-Plan:

  • 1. Mit einem neuen gesamtdeutschen Fördersystem strukturschwache Regionen gezielt fördern
  • 2. Arbeitsplätze in strukturschwache Regionen bringen
  • 3. Breitband und Mobilfunk flächendeckend ausbauen
  • 4. Mobilität und Verkehrsinfrastruktur in der Fläche verbessern
  • 5. Dörfer und ländliche Räume stärken
  • 6. Städtebauförderung und sozialen Wohnungsbau voranbringen
  • 7. Eine faire Lösung für kommunale Altschulden finden
  • 8. Engagement und Ehrenamt stärken
  • 9. Qualität und Teilhabe in der Kindertagesbetreuung sichern
  • 10. Barrierefreiheit in der Fläche verwirklichen
  • 11. Miteinander der Bürgerinnen und Bürger in den Kommunen fördern
  • 12. "Gleichwertige Lebensverhältnisse" als Richtschnur setzen

Grundsteuerreform
Grundsteuer Quelle: pixelio.de, Urheber: Wolfgang Dirscherl

Stand: Der Bundestag hat eine unter Federführung des Finanzministeriums erarbeitete Gesetzesvorlage zur Reform der Grundsteuer mitsamt den dafür notwendigen Änderungen des Grundgesetzes im Jahr 2019 verabschiedet. Auch der Bundesrat hat den Plänen bereits zugestimmt. Damit sieht es auch gut aus für den Zeitplan, den das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auferlegt hat, und nachdem die Reform bis Jahresende stehen muss, um schließlich bis 2025 umgesetzt zu werden.
Wie es weitergeht: Bundesländer, die bei der Neudefinition der Grundsteuer vom wertbasierten Bundesmodell abweichen möchten, bekommen dafür bis 2025 die Gelegenheit. Möglich erscheint derzeit sowohl die Einigung auf ein oder zwei abweichende Modelle, wie auch ein Grundsteuer-Flickenteppich.
Schwerpunkt: Neudefinition der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, Öffnung der Gesetzgebung für abweichende Modelle der Länder. (rgo)

HOAI

Stand: Die EU-Kommission leitete 2015 wegen der verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland ein. Ende Februar 2019 veröffentlichte der Generalanwalt seine Schlussanträge. Sein Urteil: Ein verbindlicher Preisrahmen behindere in unzulässiger Weise die EU-Dienstleistungsfreiheit, weil sich Architekten und Ingenieure nicht über niedrige Preise im Markt etablieren könnten, und sei daher nicht mit EU-Recht vereinbar. Der Europäische Gerichtshof hat sich dieser Ansicht mit seinem Urteil vom 4. Juli 2019 angeschlossen und den festen Preisrahmen der HOAI gekippt.
Wie es weitergeht: Das bindende Preisrecht für Architekten- und Ingenieursleistungen ist mit dem EuGH-Entscheid definitiv zu Fall gebracht, denn das Urteil der europäischen Richter ist mit Rechtsmitteln nicht mehr anfechtbar und damit bindend. Deutschland muss nun unverzüglich eine Anpassung der HOAI in Angriff nehmen und die Pflicht zur Beachtung verbindlicher Mindest- und Höchstsätze abschaffen. Dafür hat Deutschland voraussichtlich rund ein Jahr Zeit.
Schwerpunkt: Die HOAI gibt bislang einen verbindlichen Preisrahmen für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren vor. Die Bundesrepublik argumentierte in dem Verfahren damit, dass Bauqualität und Verbraucherschutz nur mit einem verbindlichen Preisrecht für Planungsleistungen gesichert werden könnten. Der Europäische Gerichtshof hält diese Argumentation nicht für stichhaltig: In allen anderen EU-Mitgliedsstaaten würden auch ohne verbindliche Honorarsätze qualitätsvolle Architektur- und Ingenieurleistungen erbracht. In Zukunft sind die Honorare frei zu vereinbaren. (hat)

Umfassende Mietspiegelreform

Stand: beschlossen von der Bundesregierung am 20./21. August 2019 als Teil des Wohnpakets.
Wie es weitergeht: Das Bundesjustizministerium (federführend) und das Bundesministerium für Inneres, Bau und Heimat) arbeiten an dem Gesetzentwurf zu einer Mietspiegelreform. Der Entwurf ist für Februar 2020 angekündigt.
Schwerpunkt: Das Gesetz will eine Standardisierung der Verfahren zur Mietspiegelerhebung erreichen, so dass möglichst alle Städte einen qualifizierten und gerichtsfesten Mietspiegel haben werden. (ox)

Share-Deals

Stand: Das Bundeskabinett hat Ende Oktober 2019 überraschend die Reform der Regelungen für Share-Deals bei Immobilienverkäufen verschoben. "Die bisherigen Beratungen haben gezeigt, dass eine Prüfung erforderlich ist", heißt es in einer gemeinsamen Mitteilung der Fraktionen. Mitte Oktober 2019 hatten sich die Politiker in einer Anhörung vor dem Finanzausschuss harsche Kritik anhören müssen.
Wie es weitergeht: Das Gesetzgebungsverfahren soll erst in der ersten Hälfte des kommenden Jahres zum Abschluss gebracht werden. Unklar ist, ab wann die Reform greifen soll.
Schwerpunkt: Geplant war bisher, die Grunderwerbsteuer auslösende Beteiligungsgrenze von 95% auf 90% zu senken und die Haltefristen von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Außerdem sollen die Regelungen künftig auch für Kapitalgesellschaften gelten statt wie bisher nur für grundbesitzende Personengesellschaften. Die Neuregelung sollte ab dem 1. Januar 2020 greifen. Eine Klausel, die börsennotierte Unternehmen von der Regelung ausnimmt, sollte noch eingearbeitet werden. (pdi)

WEG-Reform

Stand: Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 13. Januar 2020 den Referentenentwurf für eine grundlegende WEG-Reform vorgelegt.
Wie es weitergeht: Die WEG-Reform soll bis zum Jahr 2021 abgeschlossen werden.
Schwerpunkt: Ziel der Reform ist unter anderem, Maßnahmen für Elektroladeinfrastruktur, Barrierefreiheit und Einbruchsschutz in Wohngebäuden zu erleichtern und Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter insgesamt handlungsfähiger zu machen. (law)