Share-Deals, Mietspiegel, Grundsteuerreform & Co.

Gesetzesvorhaben und neue Verordnungen 2019: Ein Überblick

Im Jahr 2019 werden viele Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft festgezurrt. Die IZ-Redaktion stellt die wichtigsten Neuregelungen vor und hält Sie auf dem neuesten Stand:
Baukindergeld, Bestellerprinzip, GEG, Grundsteuerreform, IFRS 16, Landesbauordnungen: Baden-Würtemberg, Niedersachsen, NRW, Schleswig-Holstein, MietAnpG, Mietspiegelregelung, Share-Deals, Sonder-AfA, Sozialer Wohnungsbau

 

In Kraft getreten

International Financial Reporting Standard 16 Leases (IFRS 16)

Stand: Standardentwurf veröffentlicht am 13. Mai 2013; in Kraft seit 13. Januar 2016; erstmalige Anwendung für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.
Definition: Rechnungslegungsstandard des International Accounting Standards Board (IASB), der die Bilanzierung von Miet- und Leasingverpflichtungen regelt. Der IFRS 16 ersetzt den IAS 17 sowie die Interpretationen IFRIC 4, SIC 15 und SIC 27.
Das ändert sich: Im Gegensatz zu seinem Vorgänger unterscheidet der IFRS 16 beim Leasingnehmer für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten nicht mehr zwischen Finanzierungs-Leasingverhältnissen (bei denen der Leasingnehmer das Investitionsrisiko trägt und die bisher schon bilanziert wurden) und Operating-Leasingverhältnissen (unter die auch gewerbliche immobilienwirtschaftliche Mietverträge fallen). Als Konsequenz ist die bisherige Off-balance-Behandlung von Mietverhältnissen (Ausweis nur "unter dem Strich") in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Mietverbindlichkeiten gehen daher im Regelfall für alle Unternehmen, die ihre Geschäftszahlen nach IFRS berichten, in die Bilanz ein. Für Unternehmen, die über ein großes Volumen an Mietverpflichtungen verfügen, kann das zu einer Bilanzaufblähung und einer Verschlechterung entsprechender Kennzahlen führen. (us)

 
Landesbauordnungen

Nordrhein-Westfalen

Stand: beschlossen: Juli 2018, in Kraft seit Januar 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Die Genehmigungsverfahren und das Bauen mit Holz werden vereinfacht sowie Bauprozesse beschleunigt. U.a. erleichtert die Gesetzesnovelle die Nachverdichtung in Wohngebieten, vereinfacht die Vorgaben für Pkw-Stellplätze und ermöglicht die schnellere Bearbeitung von Bauanträgen. Zudem werden Anpassungen an die Musterbauordnung der 16 Bundesländer (z.B. bei Barrierefreiheit und vorbeugendem Brandschutz) vorgenommen. (tja)

 

Niedersachsen

Stand: beschlossen: September 2018, in Kraft seit Januar 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Schwerpunkte sind die Neuordnung des Bauproduktenrechts, die Barrierefreiheit und deren Förderung sowie Präzisierungen, zum Beispiel bei der Definition von Sonderbauten. (tja)

 
Mietrechtsanpassungsgesetz

Stand: beschlossen: Dezember 2018, in Kraft getreten: Januar 2019
Definition: Das Gesetz beinhaltet Änderungen bei der Mietpreisbremse (auf angespannten Wohnungsmärkten ist abgesehen von drei Ausnahmen eine Mieterhöhung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig) und der Modernisierungsumlage (der Kostenanteil, den Vermieter nach Modernisierung auf die Mieter umlegen dürfen).
Das ändert sich: Vermieter müssen den Mietern unaufgefordert Auskunft geben, wenn sie eine Ausnahme (Vormiete lag schon über dem Bremsenwert, Neubau ab 2014 und umfassende Modernisierung) geltend machen. Die Modernisierungsumlage wird von 11% auf 8% abgesenkt. (ox)

 

Gesetze in Arbeit

Gesetze Quelle: Pixabay, Urheber: geralt
Baukindergeld mit Bürgschaftsprogramm

Stand: Das Baukindergeld ist beschlossen, kann seit 18. September 2018 bei der KfW beantragt werden und wird seit 1. Januar 2019 ausgezahlt. Angeschlossen werden soll ein Bürgschaftsprogramm der KfW, um das Eigenkapital der bauwilligen Familien zu erhöhen.
Wie es weitergeht: Das Programm ist derzeit im Innen- und Bauministerium in Arbeit, es könnte in der zweiten Hälfte des Jahres umgesetzt werden.
Schwerpunkt: Das Baukindergeld (1.200 Euro pro Jahr und Kind) erhalten Familien mit einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 75.000 Euro (zuzüglich 15.000 Euro pro Kind). Rund 50.000 Familien haben es bislang beantragt. Wie das Bürgschaftsprogramm gestaltet wird, ist noch offen. (ox)

 
Bestellerprinzip

Stand: Gefordert von SPD und Grünen, Antrag der Grünen im Bundestag liegt vor
Wie es weitergeht: Antrag muss beraten und entschieden werden; wann, ist offen.
Schwerpunkt: Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnimmobilien:
Wer den Makler künftig bestellt, soll ihn bezahlen. Ein Automatismus, wonach in manchen Bundesländern immer der Käufer zahlt, soll unterbunden werden. Die Maklercourtage soll auf 2% gedeckelt werden. (pdi)

 
Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Stand: Ein Referentenentwurf von Bundeswirtschaftsministerium und Bundesbauministerium ist derzeit in Abstimmung mit weiteren beteiligten Ressorts. Das Bundesumweltministerium will die energetischen Anforderungen an Neubauten verschärft sehen, die Verhandlungen im Ressortkreis dauern an.
Wie es weitergeht: Wann es zu einer Einigung zwischen den Ministerien kommen könnte, darüber wollen die Pressestellen der Ministerien keine Angaben machen.
Schwerpunkt: Mit dem Gebäudeenergiegesetz sollen zum einen das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt und aufeinander abgestimmt werden. Zum anderen ist die EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen; sie fordert für neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand sind und von Behörden genutzt werden, seit Jahresbeginn 2019 einen Niedrigstenergiestandard, für alle anderen Neubauten ab 2021. Wesentliche Inhalte des Entwurfs sind: Der derzeit gültige EnEV-Standard wird als Niedrigstenergiestandard definiert, es sind also keine Verschärfungen vorgesehen. Außerdem sollen Quartierslösungen gestärkt werden: Bei Bestandsmaßnahmen ist vorgesehen, dass nicht jedes Gebäude die energetischen Anforderungen erfüllen muss, wenn unterm Strich die Bilanz im Quartier stimmt (befristet bis Ende 2023). Zudem soll es ermöglicht werden, Vereinbarungen über eine gemeinsame Wärmeversorgung im Quartier zu treffen. (cr)

 
Grundsteuerreform
Grundsteuer Quelle: pixelio.de, Urheber: Wolfgang Dirscherl

Stand: Im April wurde im Bundesfinanzministerium ein Referentenentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer erarbeitet. Ob der von Olaf Scholz vorgelegte Entwurf jedoch jemals so Gesetz werden wird, ist fraglich. Die CSU ist mehr als unzufrieden. Und auch die Verbände der Immobilienbranche ergehen sich nicht in Lobeshymnen. Künftig soll sich die Grundsteuer aus einer Mischung von Bodenwert und Ertragswert eines Gebäudes zusammensetzen. Für Geschäftsgrundstücke wird ein Sachwertverfahren herangezogen. Für Wohngrundstücke orientiert sich der Ertragswert maßgeblich an der pauschalierten Nettokaltmiete pro Quadratmeter.
Wie es weitergeht: Offen ist, ob der Gesetzentwurf von Olaf Scholz das Bundeskabinett trotz des koalitionsinternen Streits über eine mögliche Öffnungsklausel passieren wird. Und auch wenn Scholz seine Ministerkollegen überzeugt, dem Entwurf zuzustimmen, bleibt die Frage, wie die Debatten in Bundestag und Bundesrat verlaufen werden. In jedem Fall soll das neue Grundsteuergesetz bis Ende des Jahres verabschiedet werden. Ansonsten droht der Ausfall der Grundsteuer für die Kommunen.
Schwerpunkt: Neudefinition der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. (rgo)

 
Landesbauordnungen

Baden-Württemberg

Stand: Die Stellungnahmen der Verbände zum Gesetzentwurf liegen vor und werden derzeit ausgewertet.
Wie es weitergeht: Ziel ist es, die Novelle der Landesbauordnung Mitte 2019 in Kraft zu setzen.
Schwerpunkt: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind. Die Baugenehmigungsverfahren sollen künftig beschleunigt und vereinfacht werden. Zudem soll eine Digitalisierung des Verfahrens ermöglicht werden. Außerdem sind Erleichterungen z.B. bei den Vorgaben für Fahrradstellplätze, beim Bauen mit Holz und bei Aufstockungen bestehender Gebäude vorgesehen. (tja)

 

Schleswig-Holstein

Stand: Die Jamaika-Koalition hat angekündigt, die Landesbauordnung zu novellieren und erste Ziele veröffentlicht.
Wie es weitergeht: Bis November 2019 sollen die Änderungen beschlossen sein. Mit den Nachbarländern Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern soll über die Harmonisierung eines Großteils der Bauordnung gesprochen werden, es geht um einen Sockel von 60% bis 70%.
Schwerpunkt: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind. Ziel ist es, durch die Novellierung vor allem die Wohnraumschaffung im Bestand zu fördern. Dachausbauten und das Aufstocken von Gebäuden sollen erleichtert werden, indem die Pflicht zum Aufzugeinbau entfällt. Auch die Pflicht, Stellplätze zu schaffen, soll abgeschafft, die Mindestabstände zwischen Gebäuden verringert und das Bauen mit Holz erleichtert werden. (tja)

 
Neue Mietspiegelregelung

Stand: Beschlossen September 2018: Der Betrachtungszeitraum für einen Mietspiegel soll von derzeit vier auf sechs Jahre verlängert werden.
Wie es weitergeht: Neben der Verlängerung des Betrachtungszeitraums soll auch eine einheitliche Systematik eingeführt werden. Eine Gesetzesvorlage für beide Punkte soll im Frühjahr 2019 von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) kommen.
Schwerpunkt: Der Mietspiegel legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest. Alle Großstädte außer Bremen haben einen Mietspiegel, aber mit unterschiedlicher Systematik. Das hat bereits zu vielen Streitigkeiten vor Gericht geführt. Eine gerichtsfeste Vereinheitlichung soll da helfen. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums soll preisdämpfend wirken. (ox)

 
Share-Deals

Stand: Die Finanzministerkonferenz hat im November 2018 Maßnahmen beschlossen, um Share-Deals unattraktiver zu machen. Ein erster Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums liegt nun vor.
Wie es weitergeht: Eine Anhörung im Bauministerium ist geplant. Das Bundesjustiz- und das Bundesinnenministerium müssen den Gesetzestext prüfen.
Schwerpunkt: Steuerbefreiung bei Share-Deals:
Die Steuer auslösende Anteilsgrenze soll von 95% auf 90% gesenkt werden. Die Haltefrist wird von 5 Jahren auf 10 Jahre erhöht, das soll künftig auch für Kapitalgesellschaften gelten. (pdi)

 
Sonder-AfA
Sonder-Afa Quelle: Pixabay, Urheber: ulleo

Stand: vom Bundestag beschlossen, vom Bundesrat von der Tagesordnung der Sitzung am 14. Dezember 2018 gestrichen
Wie es weitergeht: Auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung kann das Gesetz wieder auf die Tagesordnung genommen werden.
Schwerpunkt: Die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau soll für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt werden. Wer Mietwohnungen neu baut oder kauft, kann dann zusätzlich zur linearen AfA von 2% über vier Jahre jeweils weitere 5% p.a. ansetzen. Die Abschreibungsmöglichkeit besteht nur, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro/qm nicht übersteigen; geltend gemacht werden können maximal 2.000 Euro/qm. Eine Mietobergrenze für die geförderten Wohnungen ist nicht vorgesehen, die Einheiten müssen jedoch mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Anders als eine 2016 gescheiterte Sonder-AfA ist die nun geplante Förderung nicht auf Gebiete beschränkt, in denen der Wohnungsmarkt als besonders angespannt gilt. (cr)

 
Sozialer Wohnungsbau

Stand: Der Bundestag hat am 20. Februar 2019, der Bundesrat am 15. März 2019 einen Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses zur Änderung des Grundgesetzes beschlossen.
Wie es weitergeht: Laut Bundesbildungsministerin Anja Karlicizek wird die Änderung "aller Voraussicht nach zu Ostern in Kraft treten".
Schwerpunkt: Die Änderung des Grundgesetzes hat die Bundesregierung als Voraussetzung dafür gesehen, den Ländern auch übers Jahr 2019 hinaus Mittel für den sozialen Wohnungsbau sowie Geld für Bildung ("Digitalpakt Schulen") und öffentlichen Nahverkehr zur Verfügung stellen zu können. Von den Ländern wird mit der Grundgesetzänderung gefordert, die Bundesmittel zu ergänzen. Bisher gab es dazu keine Vorgaben. Auch hat sich der Bund Kontrollrechte über die Verwendung der Bundesmittel eingeräumt. Der Bund will 2020 und 2021 insgesamt 2 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. (cr)