Share-Deals, Mietspiegel, Grundsteuerreform & Co.

Gesetzesvorhaben und neue Verordnungen 2019: Ein Überblick

Im Jahr 2019 werden viele Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft festgezurrt. Die IZ-Redaktion stellt die wichtigsten Neuregelungen vor und hält Sie auf dem neuesten Stand:
Baukindergeld, Bestellerprinzip, GEG, Gleichwertige Lebensverhältnisse, Grundsteuerreform, HOAI, IFRS 16, Landesbauordnungen: Baden-Würtemberg, Niedersachsen, NRW, Schleswig-Holstein, MietAnpG, Mietspiegelregelung, Share-Deals, Sonder-AfA , Sozialer Wohnungsbau

In Kraft getreten

International Financial Reporting Standard 16 Leases (IFRS 16)

Stand: Standardentwurf veröffentlicht am 13. Mai 2013; in Kraft seit 13. Januar 2016; erstmalige Anwendung für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.
Definition: Rechnungslegungsstandard des International Accounting Standards Board (IASB), der die Bilanzierung von Miet- und Leasingverpflichtungen regelt. Der IFRS 16 ersetzt den IAS 17 sowie die Interpretationen IFRIC 4, SIC 15 und SIC 27.
Das ändert sich: Im Gegensatz zu seinem Vorgänger unterscheidet der IFRS 16 beim Leasingnehmer für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten nicht mehr zwischen Finanzierungs-Leasingverhältnissen (bei denen der Leasingnehmer das Investitionsrisiko trägt und die bisher schon bilanziert wurden) und Operating-Leasingverhältnissen (unter die auch gewerbliche immobilienwirtschaftliche Mietverträge fallen). Als Konsequenz ist die bisherige Off-balance-Behandlung von Mietverhältnissen (Ausweis nur "unter dem Strich") in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Mietverbindlichkeiten gehen daher im Regelfall für alle Unternehmen, die ihre Geschäftszahlen nach IFRS berichten, in die Bilanz ein. Für Unternehmen, die über ein großes Volumen an Mietverpflichtungen verfügen, kann das zu einer Bilanzaufblähung und einer Verschlechterung entsprechender Kennzahlen führen. (us)

Landesbauordnungen

Nordrhein-Westfalen

Stand: beschlossen: Juli 2018, in Kraft seit Januar 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Die Genehmigungsverfahren und das Bauen mit Holz werden vereinfacht sowie Bauprozesse beschleunigt. U.a. erleichtert die Gesetzesnovelle die Nachverdichtung in Wohngebieten, vereinfacht die Vorgaben für Pkw-Stellplätze und ermöglicht die schnellere Bearbeitung von Bauanträgen. Zudem werden Anpassungen an die Musterbauordnung der 16 Bundesländer (z.B. bei Barrierefreiheit und vorbeugendem Brandschutz) vorgenommen. (tja)

Niedersachsen

Stand: beschlossen: September 2018, in Kraft seit Januar 2019
Definition: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind.
Das ändert sich: Schwerpunkte sind die Neuordnung des Bauproduktenrechts, die Barrierefreiheit und deren Förderung sowie Präzisierungen, zum Beispiel bei der Definition von Sonderbauten. (tja)

Mietrechtsanpassungsgesetz/Novellierung der Mietpreisbremse

Mietrechtsanpassungsgesetz

Stand: beschlossen: Dezember 2018, in Kraft getreten: Januar 2019
Definition: Das Gesetz beinhaltet änderungen bei der Mietpreisbremse (auf angespannten Wohnungsmärkten ist abgesehen von drei Ausnahmen eine Mieterhöhung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig) und der Modernisierungsumlage (der Kostenanteil, den Vermieter nach Modernisierung auf die Mieter umlegen dürfen).
Das ändert sich: Vermieter müssen den Mietern unaufgefordert Auskunft geben, wenn sie eine Ausnahme (Vormiete lag schon über dem Bremsenwert, Neubau ab 2014 und umfassende Modernisierung) geltend machen. Die Modernisierungsumlage wird von 11% auf 8% abgesenkt. (ox)

Novellierung der Mietpreisbremse

Stand: beschlossen von der Bundesregierung am 20./21. August als Teil des Wohnpakets. Der Bundestag muss noch über einen entsprechenden Entwurf abstimmen.
Das ändert sich: Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert (bis 2025). Sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können. Dabei ist die Rüge vereinfacht. Es genügt eine Mail. (ox)


Sonder-AfA
Sonder-Afa Quelle: Pixabay, Urheber: ulleo

Stand: Der Bundesrat hat Ende Juni dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (Sonder-AfA) zugestimmt.
Schwerpunkt: Die Sonder-AfA soll für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt werden. Das Gesetz ermöglicht privaten Investoren, befristet für vier Jahre, 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen. Und das zusätzlich zur bereits geltenden linearen Sonderabschreibung von 2%. Damit können also in den ersten vier Jahren insgesamt 28% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Kosten 3.000 Euro/qm (ohne Grund und Boden) Wohnfläche nicht übersteigen sowie auf mindestens zehn Jahre vermietet wird. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wird auf 2.000 Euro/qm gedeckelt. Die Regelungen gelten für ganz Deutschland, also nicht nur für angespannte Wohnungsmärkte. (ox)

Sozialer Wohnungsbau

Stand: in Kraft getreten Ende März 2019
Definition: Mit der Grundgesetzänderung werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass der Bund auch übers Jahr 2019 hinaus den Bundesländern Geld für sozialen Wohnungsbau überweisen kann. Denn seit der Förderalismusreform im Jahr 2006 sind die Länder für sozialen Wohnungsbau zuständig. Der Bund stellt seither auf der Basis einer bis Ende 2019 befristeten Übergangsregelung weiter Mittel zur Verfügung.
Das ändert sich: Von den Ländern wird mit der Grundgesetzänderung gefordert, die Bundesmittel zu ergänzen. Bisher gab es dazu keine Vorgaben. Auch hat sich der Bund Kontrollrechte über die Verwendung der Bundesmittel eingeräumt. Die Bundesregierung will 2020 und 2021 insgesamt 2 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. (cr)

Gesetze in Arbeit

Gesetze Quelle: Pixabay, Urheber: geralt
Baukindergeld mit Bürgschaftsprogramm

Stand: Das Baukindergeld ist beschlossen, kann seit 18. September 2018 bei der KfW beantragt werden und wird seit 1. Januar 2019 ausgezahlt. Angeschlossen werden soll ein Bürgschaftsprogramm der KfW, um das Eigenkapital der bauwilligen Familien zu erhöhen.
Wie es weitergeht: Das Programm ist derzeit im Innen- und Bauministerium in Arbeit, es könnte in der zweiten Hälfte des Jahres umgesetzt werden.
Schwerpunkt: Das Baukindergeld (1.200 Euro pro Jahr und Kind) erhalten Familien mit einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 75.000 Euro (zuzüglich 15.000 Euro pro Kind). Rund 50.000 Familien haben es bislang beantragt. Wie das Bürgschaftsprogramm gestaltet wird, ist noch offen. (ox)

Bestellerprinzip

Stand: beschlossen von der Bundesregierung am 20./21. August als Teil des Wohnpakets
Wie es weitergeht: Der Bundestag muss noch über einen entsprechenden Entwurf abstimmen.
Schwerpunkt: Die Kosten des Maklers sollen sich Käufer und Verkäufer künftig teilen. (pdi)

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Stand: Ein Referentenentwurf von Bundeswirtschaftsministerium und Bundesbauministerium ist derzeit in Abstimmung mit weiteren beteiligten Ressorts. Das Bundesumweltministerium will die energetischen Anforderungen an Neubauten verschärft sehen, die Verhandlungen im Ressortkreis dauern an.
Wie es weitergeht: Wann es zu einer Einigung zwischen den Ministerien kommen könnte, darüber wollen die Pressestellen der Ministerien keine Angaben machen.
Schwerpunkt: Mit dem Gebäudeenergiegesetz sollen zum einen das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt und aufeinander abgestimmt werden. Zum anderen ist die EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen; sie fordert für neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand sind und von Behörden genutzt werden, seit Jahresbeginn 2019 einen Niedrigstenergiestandard, für alle anderen Neubauten ab 2021. Wesentliche Inhalte des Entwurfs sind: Der derzeit gültige EnEV-Standard wird als Niedrigstenergiestandard definiert, es sind also keine Verschärfungen vorgesehen. Außerdem sollen Quartierslösungen gestärkt werden: Bei Bestandsmaßnahmen ist vorgesehen, dass nicht jedes Gebäude die energetischen Anforderungen erfüllen muss, wenn unterm Strich die Bilanz im Quartier stimmt (befristet bis Ende 2023). Zudem soll es ermöglicht werden, Vereinbarungen über eine gemeinsame Wärmeversorgung im Quartier zu treffen. (cr)

Gleichwertige Lebensverhältnisse

Stand: Der Bund hat seine Schlüsse aus der rund einjährigen Arbeit der Kommission "Gleichwertige Lebensverhältnisse" gezogen und Anfang Juli 2019 einen Zwölf-Punkte-Plan verabschiedet.
Wie es weitergeht Die Abstimmung der einzelnen Punkte mit den Ländern und den Kommunen steht noch aus, nachdem sich die drei politischen Ebenen nicht auf einen gemeinsamen Abschlussbericht der Kommission verständigen konnten.
Schwerpunkt: Als Richtschnur, die künftig dem politischen Handeln und der Erarbeitung von neuen Gesetzen in allen Ressorts der Bundesregierung dienen soll, fungiert künftig der vom Kabinett verabschiedete Zwölf-Punkte-Plan. So soll eine neue Strukturpolitik entstehen, die Antworten für die drängenden Fragen und Probleme des Strukturwandels findet. Der Wandel soll gesteuert, periphere Dörfer gestärkt und die boomenden Städte entlastet werden. (rgo)

Der vom Bundeskabinett verabschiedete Zwölf-Punkte-Plan:

  • 1. Mit einem neuen gesamtdeutschen Fördersystem strukturschwache Regionen gezielt fördern
  • 2. Arbeitsplätze in strukturschwache Regionen bringen
  • 3. Breitband und Mobilfunk flächendeckend ausbauen
  • 4. Mobilität und Verkehrsinfrastruktur in der Fläche verbessern
  • 5. Dörfer und ländliche Räume stärken
  • 6. Städtebauförderung und sozialen Wohnungsbau voranbringen
  • 7. Eine faire Lösung für kommunale Altschulden finden
  • 8. Engagement und Ehrenamt stärken
  • 9. Qualität und Teilhabe in der Kindertagesbetreuung sichern
  • 10. Barrierefreiheit in der Fläche verwirklichen
  • 11. Miteinander der Bürgerinnen und Bürger in den Kommunen fördern
  • 12. "Gleichwertige Lebensverhältnisse" als Richtschnur setzen

Grundsteuerreform
Grundsteuer Quelle: pixelio.de, Urheber: Wolfgang Dirscherl

Stand: Der Koalitionsausschuss hat sich am 16. Juni darüber geeinigt, wie künftig die Grundsteuer erhoben werden soll. Das teilten CDU, CSU und SPD in einer gemeinsamen Erklärung mit. Die von der CSU gewünschte Öffnungsklausel soll Teil des Kompromisses sein. Diese ermöglicht es den Bundesländern, ein eigenes Grundsteuermodell festzulegen - abweichend vom bundesweiten Standard.
Wie es weitergeht: Nach der Einigung im Koalitionsausschuss soll es nun schnell gehen. Die Reform soll noch vor den Parlamentsferien in die erste Lesung kommen.
Schwerpunkt: Neudefinition der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. (ba und rgo)

HOAI

Stand: Die EU-Kommission leitete 2015 wegen der verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland ein. Ende Februar 2019 veröffentlichte der Generalanwalt seine Schlussanträge. Sein Urteil: Ein verbindlicher Preisrahmen behindere in unzulässiger Weise die EU-Dienstleistungsfreiheit, weil sich Architekten und Ingenieure nicht über niedrige Preise im Markt etablieren könnten, und sei daher nicht mit EU-Recht vereinbar. Der Europäische Gerichtshof hat sich dieser Ansicht mit seinem Urteil vom 4. Juli 2019 angeschlossen und den festen Preisrahmen der HOAI gekippt.
Wie es weitergeht: Das bindende Preisrecht für Architekten- und Ingenieursleistungen ist mit dem EuGH-Entscheid definitiv zu Fall gebracht, denn das Urteil der europäischen Richter ist mit Rechtsmitteln nicht mehr anfechtbar und damit bindend. Deutschland muss nun unverzüglich eine Anpassung der HOAI in Angriff nehmen und die Pflicht zur Beachtung verbindlicher Mindest- und Höchstsätze abschaffen. Dafür hat Deutschland voraussichtlich rund ein Jahr Zeit.
Schwerpunkt: Die HOAI gibt bislang einen verbindlichen Preisrahmen für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren vor. Die Bundesrepublik argumentierte in dem Verfahren damit, dass Bauqualität und Verbraucherschutz nur mit einem verbindlichen Preisrecht für Planungsleistungen gesichert werden könnten. Der Europäische Gerichtshof hält diese Argumentation nicht für stichhaltig: In allen anderen EU-Mitgliedsstaaten würden auch ohne verbindliche Honorarsätze qualitätsvolle Architektur- und Ingenieurleistungen erbracht. In Zukunft sind die Honorare frei zu vereinbaren. (hat)

Landesbauordnungen

Baden-Württemberg

Stand: Die Landesregierung hat sich über die letzten strittigen Fragen – vor allem die Auflagen für das Schaffen von Fahrradstellplätzen und Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge – geeinigt.
Wie es weitergeht: Der Ministerrat hat die Einbringung eines Gesetzesentwurfs zur änderung der Landesbauordnung in den Landtag beschlossen. Ziel ist es, die Novelle der Landesbauordnung im Herbst 2019 in Kraft zu setzen.
Schwerpunkt: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind. Die Baugenehmigungsverfahren sollen künftig beschleunigt und vereinfacht werden. Zudem soll eine Digitalisierung des Verfahrens ermöglicht werden. Außerdem sind Erleichterungen z.B. bei den Vorgaben für Fahrradstellplätze, beim Bauen mit Holz und bei Aufstockungen bestehender Gebäude vorgesehen. (tja)

Schleswig-Holstein

Stand: Die Jamaika-Koalition hat angekündigt, die Landesbauordnung zu novellieren und erste Ziele veröffentlicht.
Wie es weitergeht: Bis November 2019 sollen die änderungen beschlossen sein. Mit den Nachbarländern Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern soll über die Harmonisierung eines Großteils der Bauordnung gesprochen werden, es geht um einen Sockel von 60% bis 70%.
Schwerpunkt: Ist Bestandteil des Bauordnungsrechts und nennt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind. Ziel ist es, durch die Novellierung vor allem die Wohnraumschaffung im Bestand zu fördern. Dachausbauten und das Aufstocken von Gebäuden sollen erleichtert werden, indem die Pflicht zum Aufzugeinbau entfällt. Auch die Pflicht, Stellplätze zu schaffen, soll abgeschafft, die Mindestabstände zwischen Gebäuden verringert und das Bauen mit Holz erleichtert werden. (tja)

Neue Mietspiegelregelung

Stand: beschlossen von der Bundesregierung am 20./21. August als Teil des Wohnpakets
Wie es weitergeht: Der Bundestag muss noch über einen entsprechenden Entwurf abstimmen. Ein Gesetzentwurf zur gesamten Reform des Mietspiegelrechts soll bis zum Jahresende von Justizministerin Christine Lambrecht vorgelegt werden.
Schwerpunkt: Der Betrachtungszeitraum für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert. Das hatte bereits der Wohngipfel am 18. September 2018 beschlossen. Der Mietspiegel legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest. Alle Großstädte außer Bremen haben einen Mietspiegel, aber mit unterschiedlicher Systematik. Das hat bereits zu vielen Streitigkeiten vor Gericht geführt. Eine gerichtsfeste Vereinheitlichung soll da helfen. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums soll preisdämpfend wirken. (ox)

Neue Wohnungsbauprämie

Stand: beschlossen von der Bundesregierung am 20./21. 8. als Teil des Wohnpakets
Wie es weitergeht: Eine Evaluation soll bis Ende 2019 prüfen, wie gut das bisherige System ankommt.
Schwerpunkt: Die Prämie ist ein Zuschuss des Staates zum Bausparvertrag, von dem theoretisch alle Bausparer ab 16 Jahren, egal ob Familie oder Single, profitieren können. Allerdings sind Einkommensgrenzen zu beachten. (ox)

WEG-Reform

Stand: Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat am 27. August 2019 ihren Abschlussbericht vorgelegt.
Wie es weitergeht: Auf der Grundlage des Berichts soll bis Ende dieses Jahres ein Gesetzentwurf zur WEG-Reform erarbeitet werden.
Schwerpunkt: Ziel der Reform ist unter anderem, die Sanierung und Modernisierung von Eigentumsanlagen zu erleichtern und die Verwaltung effizienter zu gestalten. (mol)